ב- 2014 ואילך כתבתי מספר פוסטים שעסקו בצורך בבניית דיור ציבורי במדינת ישראל ובחלמאות של תוכנית "מחיר למשתכן".
בחלוף 5 שנים ראוי לחזור שוב על הדברים ולראות האם עמדו במבחן הזמן, האם באמת התחזיות שלי התממשו? ואם כך - באיזה הקיף ומה ניתן להסיק להמשך
פוסט מיום 25/5/2014
בפוסט על להעלות את הגרעון ל - 7% ולתעל הכספים לבינוי דיור ציבורי ותחבורה על מנת לטפל באופן יסודי בבעיית הדיור ולנצל את שערי דולר נמוכים בפרויקי תחבורה מורכבים שדורשים יבוא רב , עלתה השאלה מדוע דיור ציבורי יהיה יותר זול מדיור שיבנה ע"י קבלנים ויימכר בשוק הפתוח.
ראשית חשוב להדגיש שהמודל לדיור ציבורי שאיני רואה מול עיני זה הפרויקט האחרון של מעונות סטודנטים בת"א:
מתחם מודרני, 1,750 מיטות, שטחי מסחר צמודים. עלות הקמה ~ 175,000 למיטה. שכ"ד כפרויקט BOT ל 25 שנה (היזם שבונה ומפעיל לא שילם על הקרקע, אך אחרי 25 שנה יעביר המתחם לאוניברסיטה ). שכ"ד - 50% מהמקובל בת"א לאותו מ"ר, וכמובן באיכות הרבה יותר טובה.
התועלות ברורות - תמיכה כלכלית עקיפה באוכלוסיה נזקקת, הקטנת חסמים לכניסה לאוניברסיטה, הורדת ביקושים לדירות בשכירות בת"א (0.5% מהאוכלוסיה בת"א), ופחות 1,750 איש נוסעים כל בוקר לאוניברסיטה - אם מקרוב או מרחוק - רק תועלות.
עכשיו תתארו לעצמכם מתחם כזה או יותר גדול מאוכלס בקשישים ונכים נזקקים ובמשפחות נזקקות - עם סניף קופ"ח, דואר, בנקים, סופרפארם, משרד לעובדי רווחה, "מרכז רופאים מומחים", גן ילדים ובית ספר יסודי צמוד ששוהים בהם עד 17:00 ומקבלים ארוחת בוקר , צהריים , וארוחת 4 , "מתנ"ס" לכלל האוכלוסיה - איזה שינוי אדיר זה יעשה !
העניין של חישובי כדאיות לגבי דיור ציבורי הוא רחב יותר מאשר השוואת עלויות הבניה בין החלופות, אך למען הסדר הטוב, להלן ההבדלים העיקריים בעלויות:
1. אין רווח יזמי - יזם הבונה מבנה מבקש להרוויח, כלומר המחיר אותו יבקש מגלם רווח מעל כל העלויות שלו - זה בערך 15% הפרש בין דיור ציבורי לבניה פרטית
2. אין עלויות מימון - יזם פרטי רוכש קרקע, מממן אותה עד הבניה ומשלם ריבית על ההלוואה להקמת המבנה - 7% הפרש עלויות
3. בנייה ציבורית לאוכלוסייה זכאית היא ללא חניה - כי לדיירים בהגדרה אין רכב - חסכון של 5% בעלויות
4. סטנדרט גימור נמוך בבניה ציבורית - 2% חסכון
5 המדינה חוסכת המע"מ - 18% על כל הפרויקט
עפ"י המפורט להלן , שהמדינה בונה עבור עצמה דיור ציבורי להשכרה , העלויות של הבניה נמוכות בכ - 47%! מול האלטרנטיבה של בניה פרטית ומימון ממשלתי למי שישכור את הדירות שנמכרו בשוק הפרטי.
מעבר לכך, מכיוון שהמדינה לא משלמת על קרקעות מדינה - אין עלות קרקע. ביזמות פרטית הקרקע עולה הרבה כסף - כך שמדובר על חסכון בהוצאות של כ 30%-50% מהפרויקט.
במילים אחרות, בניה ציבורית להשכרה במרכז זולה ב 75% מאלטרנטיבה של בניה פרטית.
כלומר אין ספק שעדיף שהמדינה תקים דיור ציבורי במרכז כחלופה לתשלום סיוע שכ"ד לזכאים.
בנוסף לכל אלו יש יתרונות כלכליים נוספים:
- בניין שמתוכנן לדיור ציבורי יתוכנן עם מערכת מיזוג מרכזית אחת ולא מזגנים מפוצלים בכל דירה - מערכת יותר זולה לתחזוקה ויותר יעילה - תפחית את התשלומים השוטפים של הנזקקים על חשמל
- תחזוקת דירה / מבנה - יותר זולה
לכל אלו יש להוסיף את היתרונות האיכותיים של ריכוז אוכלוסיה נזקקת באותו בניין -
קשישים / נכים - יהנו מחברה והשגחה = פחות פניות לחדרי מיון / אשפוזים
ילדים - יהנו מסביבת מגורים איכותית, יהיו יותר נגישים לסיוע = הצלחה בלימודים = פחות נזקקות בעתיד
כלומר ההשקעה השוטפת של המדינה בסיוע לנזקקים תישא תשואה חברתית / כלכלית יותר גבוהה רק ע"י העברתם מדיור פרטי נחות לדיור ציבורי מאורגן ומותאם למצבם.
ועל הכל יש להוסיף את העובדה הפשוטה - תוציא 40,000 איש נזקקים ששוכרים היום דירות בשוק החופשי לדיור ציבורי - מחירי השכירות ירדו ובעקבותיהם מחירי הדיור - בלי לוותר על הכנסות המדינה , בלי מדיניות מחירים מיוחדת וללא כל התערבות בשוק החופשי.
הבעייה בדיור שמוקם על ידי הממשלה שאין אפשרות לפנות את הדיירים במידה והם לא משלמים, כי אז יהיה פרסום בעיתונות על הממשלה ערילת הלב אשר זורקת לרחוב אמהות חד הוריות וזקנים חסרי כל... הממשלה יודעת את זה ולכן מעדיפה לתמוך כספית בלבד והנזקק ישכור דירה בשוק החופשי
השבמחק