בחלק הראשון הוצגו מושגי הייסוד והוצגה ההיסטוריה של ניהול הריבית בארה"ב והשינוי שחל בסביבת המציאות המאקרו כלכלית בימיו של גריספאן כנגיד.
בחלק זה אתאר את התפתחות משבר הדיור שהוביל למשבר הפיננסי הגדול , אך כדאי לקרוא זאת בהשוואה (דומה ושונה) למתרחש בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות.
מסוף שנות ה - 90 , מחירי הדיור החלו לעלות באופן רצוף, ללא הפסקה, גם במהלך המיני מיתון של התפוצצות הדוט-קום ב - 2001 . עד שנת 2006 הם השלימו מהלך עליה של 130% , במקביל, הסטנדרטים של חיתום משכנתאות הורדו, וכך התהליך הזין את עצמו - מחיר הדיור עולים, יש תחושה שלא ניתן להפסיד ברכישת בית, מאפשרים ליותר אנשים להיכנס למעגל הלווים - הביקושים עולים , המחיר עולים וחוזר חלילה.
הסטנדרטים של חיתום המשכנתאות הורדו לא בקצת - אלא בהרבה. לפני שנת 2000 , רובם במכריע של הלווים - 90% הכניס הון עצמי משמעותי לרכישת הבית וסיפק תעוד מפורט על מצבו הפיננסי - בדומה למצב היום בישראל - אלו לווי פריים, רק 10% היו אחרים - ללא הון עצמי ו/או תעוד - לווי סאב פריים
ב - 2004 היו לווי הסאפ פריים כבר 25% מהלווים, ב - 2006 - 34% מהלווים. מתוך לווי הסאב פריים ב - 20004 היום 40% ללא מסמכים וב - 2007 הגיע מספרם ל - 60%
במילים אחרות - בשנת 2006 כ - 18% מהמשכנתאות בארה"ב ניתנו ללא כל דרישה למסמכים המעידים על כושר השתכרות !
כל זה התאפשר בגלל הנדסה פיננסית הנקראת "איגוח" ומוצר שנקרא "אגח מגובה משכנתאות" . הבנק למשכנתאות שנתן המשכנתא, לא חלם להחזיק את המשכנתא אצלו, אלא חיפש למכור אותה , לקבל כסף ול"ייצר" משכנתאות נוספות. אך מי ירכוש משכנתא לפלוני שלא הציג מסמכים?
מכיוון שלכל צורך יש מענה, ישבו הגאונים בוול-סטריט ומצאו נוסחה מנצחת - מדוע לא לקבץ יחדיו אלפי משכנתאות, מאזורים גאוגרפים שונים לסל משותף שייצור זרם הכנסות (החזרי משכנתא) שיהפוך לאגח שאותו נמכור בשוק. אך מכיוון שצריך גם להתפרנס, הם עשו עוד "טריק" אחד - חילקו את כל הסל למספר חלקים, שלכל חלק נקבע עדיפות בקבלת התשלום - כלומר חלק ראשון - מקבל בעדיפות ראשונה את הקרן והריבית שלו מכל תזרים מזומנים, אם נותר עוד - השני מקבל וכן הלאה לעיתים גם 5 רמות שונות - כמובן שבעת הנפקת האגחים המגובים משכנתאות הללו - כל התזרימים מתאימים וכולם מצפים לקבל את כל כספם.
היתרון של זה למנפיק הוא שמכיוון שהשיכבה הראשונה היא "בטוחה" , הריבית שצריך לשלם היא נמוכה מאוד מיחס לריבית המשכנתאות. כך למעשה סך תשלומי הריבית לאגחים המגובים היה נמוך מהריבית הצפויה להתקבל מהמשכנתאות מה שהותיר רווח למנפיק ויצר תעשיה שלמה של "מנהלי אגח" שכמובן קיבלו שכרם בעדיפות ....
כל "הסלט" הזה קיבל גושפנקה של סוכנויות הדרוג - והחגיגה החלה.
האגח מגובה משכנתאות מצא דרכו לכל העולם - בכל תיק מוסדי, כל בנק כל קרן פנסיה בעולם קנו את האגח מגובה המשכנתאות - את החלקים "הבטוחים" - כי זה בטוח ונתן תשואה לא רעה , ואת החלקים הפחות טובים (דרוג BBB) - קנו כי שילמו ריבית גבוהה
וכך הלכה הבועה והתנפחה , עד אשר?
המחירים פשוט נהיו גבוהים מדי , החלק היחסי של תשלומי המשכנתא מההכנסה הפנויה - גדל מאוד והרחיק קונים מהשוק והביקושים החלו לדעוך - החל מ - ו2006 והלאה - המחירים ירדו בממוצע ב - 30%
כשהמחירים החלו לרדת , יותר ויותר לווים מצאו עצמם חיייבים יותר לבנק מאשר שווי ביתם (כי לא הכניסו הון עצמי משמעותי )
משוק שכולם מרוויחים עד 2006, ב 2008-2010 כ - 12%-15% מהלווים היו עם הון שלילי . איחורי תשלומים משמעותים ועיקולים הגיעו ל - 5% מהיקף הלווים!
ומה קורה עם האגח מגובה המשכנתאות לסוגיו - מחיריו צוללים והמחזיקים בהם סופגים הפסדים כבדים - הם נדרשים לשערך את מחיר האגח עפ"י מחיר השוק , והשוק - בצניחה חופשית
וכל זה קורה מתי ? - לאחר 20 שנה של משק יציב, ניתן לחיזוי שגרם לגופים רבים "לשכוח" סיכונים שבעבר היו יותר ברורים.
הגורמים לבועה במחירי הדיור נתונים לוויכוח. יש המאשימים את הריבית הנמוכה של תחילת שנות ה - 2000 כסיבה מרכזית לבועה, אך העובדות מצביעות שזה אינו כך - גם בריטניה סבלה מבועת דיור ושם הריבית היתה גבוהה יותר, המחירים החלו לעלות עוד לפני הורדת הריבית של שנת 2000 והמשיכו לעלות לאחר עליית הריבית ב - 2004. יש הטוענים שפשוט לא ניתן להסביר עליה של 130% במחירי בתים כפונקציה של שינוי ריבית ריבית.
בחלק זה אתאר את התפתחות משבר הדיור שהוביל למשבר הפיננסי הגדול , אך כדאי לקרוא זאת בהשוואה (דומה ושונה) למתרחש בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות.
מסוף שנות ה - 90 , מחירי הדיור החלו לעלות באופן רצוף, ללא הפסקה, גם במהלך המיני מיתון של התפוצצות הדוט-קום ב - 2001 . עד שנת 2006 הם השלימו מהלך עליה של 130% , במקביל, הסטנדרטים של חיתום משכנתאות הורדו, וכך התהליך הזין את עצמו - מחיר הדיור עולים, יש תחושה שלא ניתן להפסיד ברכישת בית, מאפשרים ליותר אנשים להיכנס למעגל הלווים - הביקושים עולים , המחיר עולים וחוזר חלילה.
הסטנדרטים של חיתום המשכנתאות הורדו לא בקצת - אלא בהרבה. לפני שנת 2000 , רובם במכריע של הלווים - 90% הכניס הון עצמי משמעותי לרכישת הבית וסיפק תעוד מפורט על מצבו הפיננסי - בדומה למצב היום בישראל - אלו לווי פריים, רק 10% היו אחרים - ללא הון עצמי ו/או תעוד - לווי סאב פריים
ב - 2004 היו לווי הסאפ פריים כבר 25% מהלווים, ב - 2006 - 34% מהלווים. מתוך לווי הסאב פריים ב - 20004 היום 40% ללא מסמכים וב - 2007 הגיע מספרם ל - 60%
במילים אחרות - בשנת 2006 כ - 18% מהמשכנתאות בארה"ב ניתנו ללא כל דרישה למסמכים המעידים על כושר השתכרות !
כל זה התאפשר בגלל הנדסה פיננסית הנקראת "איגוח" ומוצר שנקרא "אגח מגובה משכנתאות" . הבנק למשכנתאות שנתן המשכנתא, לא חלם להחזיק את המשכנתא אצלו, אלא חיפש למכור אותה , לקבל כסף ול"ייצר" משכנתאות נוספות. אך מי ירכוש משכנתא לפלוני שלא הציג מסמכים?
מכיוון שלכל צורך יש מענה, ישבו הגאונים בוול-סטריט ומצאו נוסחה מנצחת - מדוע לא לקבץ יחדיו אלפי משכנתאות, מאזורים גאוגרפים שונים לסל משותף שייצור זרם הכנסות (החזרי משכנתא) שיהפוך לאגח שאותו נמכור בשוק. אך מכיוון שצריך גם להתפרנס, הם עשו עוד "טריק" אחד - חילקו את כל הסל למספר חלקים, שלכל חלק נקבע עדיפות בקבלת התשלום - כלומר חלק ראשון - מקבל בעדיפות ראשונה את הקרן והריבית שלו מכל תזרים מזומנים, אם נותר עוד - השני מקבל וכן הלאה לעיתים גם 5 רמות שונות - כמובן שבעת הנפקת האגחים המגובים משכנתאות הללו - כל התזרימים מתאימים וכולם מצפים לקבל את כל כספם.
היתרון של זה למנפיק הוא שמכיוון שהשיכבה הראשונה היא "בטוחה" , הריבית שצריך לשלם היא נמוכה מאוד מיחס לריבית המשכנתאות. כך למעשה סך תשלומי הריבית לאגחים המגובים היה נמוך מהריבית הצפויה להתקבל מהמשכנתאות מה שהותיר רווח למנפיק ויצר תעשיה שלמה של "מנהלי אגח" שכמובן קיבלו שכרם בעדיפות ....
כל "הסלט" הזה קיבל גושפנקה של סוכנויות הדרוג - והחגיגה החלה.
האגח מגובה משכנתאות מצא דרכו לכל העולם - בכל תיק מוסדי, כל בנק כל קרן פנסיה בעולם קנו את האגח מגובה המשכנתאות - את החלקים "הבטוחים" - כי זה בטוח ונתן תשואה לא רעה , ואת החלקים הפחות טובים (דרוג BBB) - קנו כי שילמו ריבית גבוהה
וכך הלכה הבועה והתנפחה , עד אשר?
המחירים פשוט נהיו גבוהים מדי , החלק היחסי של תשלומי המשכנתא מההכנסה הפנויה - גדל מאוד והרחיק קונים מהשוק והביקושים החלו לדעוך - החל מ - ו2006 והלאה - המחירים ירדו בממוצע ב - 30%
כשהמחירים החלו לרדת , יותר ויותר לווים מצאו עצמם חיייבים יותר לבנק מאשר שווי ביתם (כי לא הכניסו הון עצמי משמעותי )
משוק שכולם מרוויחים עד 2006, ב 2008-2010 כ - 12%-15% מהלווים היו עם הון שלילי . איחורי תשלומים משמעותים ועיקולים הגיעו ל - 5% מהיקף הלווים!
ומה קורה עם האגח מגובה המשכנתאות לסוגיו - מחיריו צוללים והמחזיקים בהם סופגים הפסדים כבדים - הם נדרשים לשערך את מחיר האגח עפ"י מחיר השוק , והשוק - בצניחה חופשית
וכל זה קורה מתי ? - לאחר 20 שנה של משק יציב, ניתן לחיזוי שגרם לגופים רבים "לשכוח" סיכונים שבעבר היו יותר ברורים.
הגורמים לבועה במחירי הדיור נתונים לוויכוח. יש המאשימים את הריבית הנמוכה של תחילת שנות ה - 2000 כסיבה מרכזית לבועה, אך העובדות מצביעות שזה אינו כך - גם בריטניה סבלה מבועת דיור ושם הריבית היתה גבוהה יותר, המחירים החלו לעלות עוד לפני הורדת הריבית של שנת 2000 והמשיכו לעלות לאחר עליית הריבית ב - 2004. יש הטוענים שפשוט לא ניתן להסביר עליה של 130% במחירי בתים כפונקציה של שינוי ריבית ריבית.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
ממתין לאישור