הילה משרדים אג"ח א' - מלכודת או הזדמנות? - עדכון - פדיון מוקדם

 

על האג"ח כתבתי בתחילת נובמבר 2023 את הפוסט מטה כאשר  אג"ח א' נסחר ב- 81 אג, מחמ 1.1 ותשואה לפדיון של 22%.  הייתה זו אחת מהרכישות של ההזדמניות באג"ח כתוצאה מהמלחמה

החברה כעת מגייסת אג"ח חדש ותבצע פדיון מוקדם לאג"ח א' ב- 30/5/2024 בשער 1.0173. 

עד כה קיבלתי תשלום ריבית בודד ב- 3/2024 בהיקף  0.0175 ש"ח לכל ענ. כך שסה"כ התקבולים יהיו 1.0348  המגלמים תשואה של 27.7%  ב- 7 חודשים בהשוואה לתשואת מדד ת"א 125  של כ- 16% באותה תקופה.

כפי שכתבתי בחודשים האחרונים, ההתנהלות הממשלתית הינה בלתי סבירה לחלוטין, לתקציב המדינה אין קשר עם המציאות הסיכון ממלחמה בלבנון הולך וגובר כך שלא ניתן לבצע השקעות רציונאליות בשוק הישראלי כי רמת הסיכון הבטחונית והכלכלית אינה ניתנת לכימות שכן אין ספק שאם יחל תמרון בלבנון, השוק ירד בחדות ומצד שני ככל שהממשלה לא מתחלפת, שוב דבר טוב לא ממתין לנו.

 

פוסט מיום 9/11/2023

הילה משרדים הינה חברת אג"ח בשליטת יזם הנדל"ן רפאל אלאלוף והמהנדס הוותיק ישראל קלר . החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב וייזום  בישראל ובאנגליה תוך כניסה לתחום התמ"א. הבעלים מתכוונים להכניס לחברה פעילות בניית 11 וילות בגבעות הוליווד בארה"ב בשווי של כ- 50 מש"ח.

בשנת 2022 החברה הפסידה 4 מש"ח ובמחצית 2023 הרוויחה 2 מש"ח כתוצאה משיערוך חיובי של נכסים בסך 7 מש"ח.

לפני העברת הנכסים לחברה הון עצמי של 68 מש"ח המניף מאזן של 272 מש"ח , מינוף של 75%. עם השלמת הכנסת המגרשים בארה"ב  לחברה ההון העצמי יגדל לכ- 118 מש"ח והמאזן לכ- 330

לחברה סדרת אג"ח בודדת , שאינה מדורגת , אשר הונפקה בינואר 2021 בהיקף של 90 מש"ח , נושאת ריבית קבועה של 3.5% ונפדית ב- 2 תשלומים שווים ב- 9/2024 ו- 3/2025. הסדרה מובטחת :

בנוסף לבטחונות, נקבעו אמות מידה פיננסיות לפרעון מוקדם - הון עצמי מינימלי 45 מש"ח, יחס חוב ל CAP 90% , יחס לבטוחה 75%. 

באשר לבטחונות, הקרקע למלון בת"א הוערכה ב- 109 מש"ח הפרויקט סיים שלב שלד ואכלוס שלב א' צפוי בסוף 2024 , הקרקע למגדל משרדים ברעננה מוערכת  ב- 57 מש"ח ומולה הלוואה של 34 המותירה 23 מש"ח כבטחון לאג"ח . סה"כ 134 מש"ח בטחונות אל מול 90 מש"ח חוב המהווה כ- 67% מהשווי, יחס כיסוי סביר.

אג"ח א' נסחר ב- 81 אג, מחמ 1.1 ותשואה לפדיון של 22%.

הכנסת נכס המגרשים בגבעות הוליווד בשווי של כ- 50 מש"ח מוכיח את האמונה של הבעלים בעתיד החברה, מחזק הונה  ומקטין מינופה. למרות ההון החוזר השלילי, שאינו  חריג בחברות ייזום ונדל"ן מניב , הדריקטוריון קבע כי אין בעית נזילות בחברה.

בהתחשב בעובדה שבשער 81  יחס החוב לבטוחה יורד ל- 54% הביטחון בהחזר קרן ההשקעה גדול.  לאור הבטוחות, חיזוק ההון העצמי ופדיון 50% מהאג"ח בעוד 10 חודשים בלבד לאחר שהדריקטוריון קבע שאין בעיות נזילות נראה כי האג"ח בתשואה לפדיון של 20% לשנה מהווה הזדמנות כחלק מתיק אג"ח בסיכון מפוזר.