לפני כשנה כתבתי על רכישת חברות ריט באירופה תוך ניצול החולשה במטבעות האירופאיים, היורו והליש"ט , וההנחה בשווי השוק ביחס ל- NAV.
בחלוף שנה הגיעה העת לבחון את תוצאות ההשקעה.
מכיוון שתזת ההשקעה כללה גם מרכיב מטבעי, כלומר חלק מתזת ההשקעה היא התחזקות המטבע ביחס לדולר יש לבחון את התחזקות המטבעות ביחס לדולר בשנה שחלפה מאז ההשקעה:
דולר לליש"ט : במועד ההשקעה - 1.3 , היום 1.34 - התחזקות של 3%
דולר ליורו: במועד ההשקעה - 1.1 , היום 1.177 - התחזקות של 7%
מבחינת התשואה על ההשקעה במטבע ההשקעה:
NSI - שער לפני שנה 3.9 יורו (31.8 מתואם לספליט הפוך) , שער נוכחי 35.9 דיבידנד 2.16 , שער מתוקן - 38.06 - תשואה של 20%.
ATRS - מחיר 3.87 יורו , שער נוכחי 3.98 , דיבידנד 0.484 , שער מתוקן 4.464 , תשואה 15%
תשואה משוקללת של שתי הקרנות ביחס לדולר , כולל התחזקות היורו עומדת על 24.5% בשנה (!)
British Land Company PLC - BLND מחיר 6.3 ליש"ט למניה ברכישה , שער נוכחי 6.86 , דיבידנד 0.298 , שער מתוקן 7.158 , תשואה 14%
Land Securities Group PLC - LAND מחיר 10.95 ליש"ט למניה ( 10.26 מתואם לספליט 15:16) ברכישה , שער נוכחי 9.44 , דיבידנד 1.884 , שער מתוקן 11.32 , תשואה 10%
תשואה משוקללת של שתי הקרנות , כולל התחזקות הליש"ט עומדת על 15% בשנה.
התשואה המצרפית המשוקללת עומדת על כ- 20% בשנה במונחים דולריים.
במבט קדימה אני מעריך כי גם ב- 12 חודשים הבאים נראה התחזקות או שמירת ערך של היורו והליש"ט ביחס לדולר , הדיבידנדים שמשלמות הקרנות צפויים לעלות ובעקבותיהם גם מחירם בבורסה.
פוסט מקורי מיום 8/5/2017
החיפוש אחר הזדמנויות לרכישת נכסים בעלי פרופיל סיכוי/ סיכון מצויין הביאו אותי לרכישת מספר חברות ריט באירופה.
מדוע אירופה?
- התחזקות הדולר אל מול האירו והחלשות הכללית בליש"ט הביאו למצב בו רכישה היום של נכסי נדל"ן באירופה היא למעשה השקעה במטבע הרלבנטי הנמצא בשפל יחסי (היורו) או היסטורי (ליש"ט)
- מכיוון שבהיבט המחזור הכלכלי אירופה נמצאת 2-3 שנים מאחורי ארה"ב כך שסקטור הנדל"ן עשוי להשתפר ככל שהגלגלה והצמיחה יתחזקו
- בחלקים מאירופה הריטים נסחרים בהנחה ניכרת ל NAV.
יש לציין שזו לא ההשקעה הראשונה שלי בריט אירופאי, להשקעה הנוכחית קדמה השקעה ב - NSI שירידת מחיר מנייתה הביא את חבס לפשיטת רגל. את NSI רכשתי בשער 3.65 והיום היא נסחרת ב - 3.9 ומשלמת דיבידנד בשיעור 7.2% לשנה.
NSI ממוקדת בשוק המשרדים ההולנדי ועברה תהליך לא פשוט של הורדת מינוף ונסחרת בכ - 10% הנחה ל NAV. תזת ההשקעה היא ששיפור בכלכלת אירופה יביא לעלית תפוסה ומחירים בנכסי החברה ובמקביל השוק יתמחר מחדש את הסיכון בחברה ויהיה מוכן לקבל תשואת דיבדנד נמוכה יותר כלומר מחיר המניה יעלה.
הרכישה הנוכחית מגוונת יותר:
אטריום (חברת בת של גזית גלוב) ATRS - מחיר 3.87 יורו למניה
British Land Company PLC - BLND מחיר 6.3 ליש"ט למניה
Land Securities Group PLC - LAND מחיר 10.95 ליש"ט למניה
British Land Company PLC - BLND
הנכסים מחולקים שווה בשווה בין מרכזים מסחריים למשרדים. תפוסה של 98% ויתרת חוזה שכירות ממוצעת היא של כ - 9 שנים.
NAV - עומד על 8.91 ליש"ט , דיסקואנט עמוק של41% למחיר הרכישה , תשואת דיבידנד של כ- 5%.
Land Securities Group PLC - הריט הגדולה בבריטניה במונחי שווי שוק , נסחרת ב 70% מ - NAV ותשואת דיבידנד של כ 3.2%
אטריום - חשיפה למזרח אירופה, נסחרת ב 70% ל NAV , תשואת דיבידנד 10%
ההשקעה בנכסים אלו היא בהגדרה לטווח ארוך. אחשוב לממש רק כאשר המטבעות יתחזקו משמעותית ושווי השוק יעבור את ה NAV. מטבעות אירופאים חזקים וקרנות נדל"ן הנסחרות מעל NAV נשמע היום דמיוני במקצת אך יש לזכור כי אירופה רק מתחילה את מסע התאוששות , המטבעות בשפל והתיאבון להשקעות מצומצם למדי. אין לי ספק כי זאת ישתנה בעתיד אך אין לי יכולת להעריך מתי אך עד אז אהנה מהדיבידנדים ומתנודתיות נמוכה (אני מאוד מקווה....)
למה ההתיחסות למטבעות הן כנגד הדולר ולא השקל?
השבמחקהאם זה באמת משנה? לטווח ארוך השקל יתחזק מול סל המטבעות אך בראיה רחבה התנודה של מטבעות ביחס לדולר היא אומדן לתנודתם אל מול השקל בקיזוז התחזקותו
מחק