חלוקת סוריה וסיפוח ישראלי של החורן - לא כל כך מופרך כפי שנשמע

מפת דתות - הדרוזים בכחול, נוצרים בסגול

פוסט מ- 2015 שהפך שוב רלבנטי. בניגוד לשנים 2015-2017 אין מי שיבוא לעזרתם של האיסלמיסטים בסוריה למעט טורקיה שלא תסכן חייליה או כלכלתה למימון צבא סורי חדש סמי מודרני. בדור הקרוב בסוריה יהיה לכל היותר צבא מיליציוני בעל חימוש קל. לאור זאת נפתחה שוב ההזדמנות לישראל להשפיע ולעצב את גבולה עם סוריה בדגש על הקשר עם הדרוזים. ישראל פיספסה חלון הזדמנויות , עתה נפתח שוב, נקווה שהממשלה האימפוטנטית תצליח כאן.

פוסט מקורי מיום 13/5/2015 

אחרי 4 שנים , 200 אלף הרוגים והרס שיקח שנות דור לשקם, העולם כבר מבין כי סוריה לעולם לא תחזור להיות "שלמה" והשאלה היא כיצד לעצור את מלחמת האזרחים העדתית ולבלום את האיסלם הקיצוני באופן אינטליגנטי שיביא שלום בר קיימא.

לפני כשנה כתבתי על קביעת הגבולות החדשים באירופה שלאחר מלחמת העולם השניה ובשנות ה- 90 כתקדים מאוד מוצלח למהלך הפרדה של אוכלוסיות שלא מצליחות לחיות יחד בשלום.

במקביל , כל הסדר לחלוקת סוריה יהיה חייב להתמודד עם הבעיה הדומה בעיראק, שם עדיין לא ממש וויתרו על השלמות של המדינה ועד ש ISIS לא יובס, האיסלם הקיצוני לגווניו מהווה סכנה לכלום.

מבחינת ישראל יש 2 נושאים שדורשים התייחסות  -

- הבטחון שרמת הגולן הישראלית תחייה בשקט - כלומר להימנע מ"לבנוניזציה" של הגולן הסורי
- היחסים המיוחדים של ישראל עם העדה הדרוזית מחייב את ישראל להגן על הקהילות הדרוזיות כפי שישראל היתה מגינה על קהילות יהודיות.

היכן יש דרוזים?
- בצפון רמת הגולן הסורי בשיפולי החרמון יש סידרה של כפרים
- "הר הדרוזים" בדרום סוריה ,  ממזרח לדרעה , על גבול ירדן  - שמכיל גם אוכלוסיה נוצרית לא מבוטלת

מבחינת "מניעת לבנוניזציה" בגבול, ישראל פעלה , בשיתוף ירדן ואחרים ליצירת "רצועת בטחון" של ארגוני מורדים שלמעשה מגיעה מ"הר הדרוזים" בדרום מזרח (בשליטה סורית) ועד הכפרים הדרוזים בצפון (שגם הם בשליטה סורית):

אזורי שליטה דרום סוריה - ירוק - מורדים, אדום- אסד, אפור ISIS

הסיבה שהדרוזים הם עדיין תחת השלטון הסורי נובעת מכך שהשלטון למעשה מגן עליהם מאלמנטים איסלמיסטים מבין המורדים "הירוקים" . יש לשים לב לכתם האפור במפה המסמן את האחזות ISIS בשטחים  בדרום סוריה - גם הוא רוצה להגיע לדמשק.  כאשר פורסים את כל מפת סוריה מגלים שבעיית ISIS היא כלל לא קטנה - מבחינת שטח הארגון שולט על החלק הכי גדול בסוריה היום, אך חלק ניכר הוא מדבר:

 

כעת שיבואו המעצמות לחלק את סוריה , התקדים ההסטורי העומד לפניהם הוא חלוקת סוריה  תחת המנדט הצרפתי ששיקפה את החלוקה העותמנית למחוזות אך קרעה מסוריה את לבנון  (כמדינה עם רוב נוצרית/דרוזי) ומסרה בצפון חבל ארץ לטורקים   (עם רוב טורקי):

כפי שניתן לראות , סוריה חולקה "למדינת חלב",  "מדינת דמשק", מדינת העלווים"  ו"הר הדרוזים" - שלמעשה היו אוטונומיות במשך 15 שנה עד 1936 כשהצרפתים הסכימו להקים את סוריה המוכרת לנו היום.

 היום די ברור כי "מדינת העלווים" תוקם מחדש - לשם יסוג משטר אסד. השאלה היא מי יתפוס את השטחים ששלטון אסד יסוג?

בצפון העניין די ברור - "מדינת חלב" תוקם תחת השפעה טורקית שתוודא כי הכורדים הסורים יהיו חלק אינטגרלי ממדינה זו ולא יזכו למדינת לאום שלהם - מקסימום לאוטונומיה רחבה.

הבעיה היא בדרום , שם כוחות אסד הם אלו שעומדים מול ISIS וכשהם יסוגו - ISIS ישתלט על שטחים רבים כאשר ארגוני המורדים יאלצו לנסות לייצב שלטון בדמשק וחומס. היחס של שלטון זה לישראל לא ניתן לניבוי - מצד אחד אין ספק שיש להם אינטרס כלכלי מובהק להגיע להסכם עם ישראל על מנת להנות מסיוע וקווי תחבורה אך מצד שני מדובר באיסלמיסטיים  שקשה לראות כיצד יגיעו לשכנות טובה עם ישראל.

שתי המדינות גם יחד הם מדינות הרוסות שלא מסוגלות להחזיק את עצמם ללא סיוע נרחב , הן בוודאי לא מאיימות על שכנותיהן אך חוסר המשילות באזורי הפריפריה שלהם יהווה חממה לקיצונים האיסלמיים - שבהם יצטרכו להילחם עד שנים ארוכות.

הסתלקות השלטון הסורי מהדרום תחשוף את הדרוזים לכוחות האיסלמיסטים מבין המורדים  אך גם תהפוך את ישראל למטרה ובאזור ללא שילטון הגולן הסורי יגלוש למערב פרוע בו כל אחד עם מוטיווציה יכול לירות על ישראל והגורמים המרסנים הקיימים היום בחזקת אויבו של אויבי ידידי פשוט יעלמו כאשר האויב הראשי - אסד - יעלם מהשטח.

אני מניח שאת הניתוח הנ"ל עושה כל אחד שעיסוקו לחשוב על היום אחרי אסד והתוצאה היא די ברורה - ישראל כנראה תאלץ להגן על הדרוזים והנוצרים וליצור רצועת בטחון בגולן הסורי .  האוכלוסיה ברצועת הבטחון תהיה דלילה כי ממילא רוב התושבים הסתלקו משם בגלל הקרבות וכך תיווצר ההזדמנות לביצוע "חילופי אוכלוסין" בחורן - קליטת דרוזים ונוצרים  מאזורים מחוץ "לרצועת הבטחון" ו"הר הדרוזים" והעברת פליטים סוניים במקומם של הדרוזים, כך שתיווצר יחידה גאוגרפית בה לדרוזים ונוצרים רוב משמעותי .

בטווח הקצר ישראל תאפשר לדרוזים / נוצרים ליצור אוטונומיה מלאה  ותסייע בשיקום האזור ובהגנת גבולות האוטונומיה מגורמים איסלמיסטים בסגנון הדומה לצד"ל עד אשר השלטון החדש בדמשק יייצב את שלטונו וילמעשה יחתום על הסכם שלום עם ישראל.

בשלב זה על תושבי האוטונומיה יהיה להחליט - הם רוצים להיות חלק ממדינת דמשק או חלק ממדינת ישראל.

אני חושב שההחלטה שלהם תהיה מאוד קלה.....

פרוש - מדוע אין "השתמטות תמורת התישבות" !? // היקף סבסוד החרדים והרמיה המוסדית מתגלה

 

השר פרוש לציבור הדתי לאומי (זה שהחרדים טוענים שהוא כלל אינו דתי....): 

ההשפעה של משפחות חרדיות מרובות ילדים על ארץ ישראל וגם ביהודה ושומרון מבחינה דמוגרפית ברורה - האם זה לא חלק מהנשיאה בנטל?

בציבור שלנו יש כאלה ששואלים האם הקשר הזה בינינו לא יקר לנו מדי, והאם הגיבוי של היהדות החרדית לכל מהלכי ההתיישבות ביו"ש לא מאלץ אותנו לשלם מחיר יקר מדי ביחס ליכולת שלנו לשמור על אורח החיים השמרני שלנו.

לחרדים החל ליפול האסימון. הקשר בין 30 גדודים באיו"ש לגיוס חרדים מתחיל להתבהר. לתדהמתם גילו שגם  הם, כמו החילונים, הופכים להיות "חמורו של משיח" כאשר חובת הגיוס מוטלת עליהם.

באשר לטענת "אורך חיים שמרני".  אם זה היה העניין הרי ההתאמות שצה"ל מבצע היו מספיקות. כפי שאני חוזר ואומר, סוגיית הגיוס הינה עניין של  כסף כח וכבוד ואי רצון לשרת את המדינה כי החרדים אינם ציונים. הטענה של "אורח חיים שמרני" הינה תרוץ בגרוש שלא היה קיים עד 1977 מועד שינוי מתן דחיית שרות לכלל החרדים במקום 800 עילויים.

עד כמה החרדים תלויים בעטיני המדינה אותה הם לא רוצים לשרת? המספרים הולכים ומתבהרים ככל שהדיונים בוועדת חוץ ובטחון בנושא חוק הגיוס מתמקדים בסנקציות כלכליות:

היקף ההטבות הייחודיות לאברכים בהיקף של כ- 700 אש"ח לכל אברך:

• סבסוד מעונות יום: 416 אלף שקלים.
• קצבת אברך: 251 אלף שקלים.
• הנחה ייחודית בדמי הביטוח הלאומי: 29 אלף שקלים.

זו לב "המלחמה" - מי מתנדב לוותר על לא להתגייס לצה"ל ולקבל 700 אש"ח ?! כספים אלו "משמנים" את הכלכלה החרדית ואלפים רבים תלויים בהם לפרנסתם במעגל שני ושלישי.

נוסף להטבות הייחודיות הישירות המוענקות לאברכים, הם זוכים להטבות שאינן ישירות הרלוונטיות בעיקר למגזר החרדי. עם אלו נמנות:

• הנחות בארנונה המוענקות למשפחות מרובות ילדים.
• מענקי מחיר למשתכן ביישובים חרדים.
• סיוע בשכר דירה.
• הטבות לצהרונים.

לפי הערכת אגף התקציבים, העלות של ההטבות שאינן ישירות "מקפיצה" את סבסוד האברכים בעוד כמה מאות אלפי שקלים, ומעמידה את הסבסוד הכולל שמעניקה להם המדינה על 1.5-1 מיליון שקלים לאברך וכמובן מניעת הטבות בנושאים הללו יהיו לב הסנקציות האישיות.

לא רק שהחרדים השכילו לארגן הקריטריונים להטבות כך שיתאימו להם  , מתברר שהם משקרים ומרמים על מנת לקבלם:

 - לפחות 1/3 מדחויי תורתו אומנותו בכלל עובדים תוך שמקבלים ההטבות.

 - הנחה בארנונה - התבשרנו כי שר הפנים משה ארבל התקפל בפני הלחץ החרדי: הוא החליט כי מבחני ההכנסה לקבלת הנחה בארנונה ימשיכו להתבסס על הכנסות משק הבית בשלושת החודשים האחרונים של השנה הקודמת, ולא על ההכנסות ב–12 החודשים בה — כפי שנקבע בטיוטת התקנות שהופצה לציבור. בחינת ההכנסות ב–12 חודשים נועדה למנוע תרמיות.

תרמית בתלושי שכר של חרדים? מה פתאום?!

- זכאות והנחה למעונות יום  - בצעד שקומם עליו זעם מצד משפחות אברכים השנה לראשונה הנהיג משרד העבודה שינוי בחישוב הזכאות להנחה. בעוד עד עתה ניתנה ההנחה בהתאם לתלושי שכר שהוצגו על ידי ההורים, כעת, (שומו שמיים!!)  הזכאות ניתנת לאחר סנכרון עם נתוני השכר בביטוח לאומי. כלומר לא צריך להגיש תלושים אלא המידע מועבר אוטומטית מביטוח לאומי. אז על מה בדיוק משפחות האברכים זועמות? ההסבר בנתונים: מספר המשפחות הזכאיות להנחה במעונות יום, ברמה הגבוהה ביותר, צנח השנה ל-22% מהמשפחות בלבד, לעומת 38% בעבר וכי 55% מהבקשות להנחה נדחו לעומת 28% בלבד בעבר. או שהמגזר החרדי התעשר ולכן זכאותו ירדה או שיש רמאות מוסדית ורחבה של המדינה באמצעות זיוף תלושי שכר. מכאן עולה השאלה = מדוע לא לבצע הבדיקה בדיעבד לשנה קודמת ולתבוע מהרמאים להשיב הכספים? מדובר בחצי מליארד ש"ח!!

כעת שהנטיה הברורה של המגזר החרדי לרמות את המדינה על מנת לקבל הטבות על השולחן, באוצר שוקדים על צעדים למניעת קבלת כספים שלא כדין:

• האגף למוסדות תורניים במשרד החינוך הונחה שהקצבאות לתלמידי ישיבות ואברכים לא יעברו השנה את שוויין בשנה שעברה. זאת כדי למנוע מעקף של פסק דין בג"ץ שלפיו אסור לממן תלמידי ישיבות משתמטים. בשנה שעברה הוקפאו כתוצאה מפסק הדין 300 מיליון שקל והשנה צפוי שהסכום יעבור את ה־400 מיליון. מנתונים שמסר משרד החינוך לכלכליסט מתברר ש־73% מתלמידי הישיבות הרווקים כבר אינם מקבלים תקציב בגלל שהם מוגדרים משתמטים.
• הפרצות לקבלת סבסוד מעונות ע"י "הוכחת עבודה" (חלף תלוש פיקטיבי) ע"י פתיחת עוסק פיקטיבי או רישום פיקטיבי להכשרה מיקצועית ייחסמו .

לסיכום, השיוויון בנטל מצד אחד שיביא לגיוס או סנקציות כלכליות מצד אחד וצעדים למניעת רמאות בקבלת הטבות אישיות ומימון לרשתות החינוך החרדי מהצד השני דוחפים  את הכלכלה החרדית שרובה תלויה בכספי מדינה למשבר שיבחן את מגבלות הכח של ההנהגה החרדית. האם קהל "נמות ולא מתגייס" יהיה מוכן באמת לחיות בעוני אמיתי תוך בחירה מודעת להיתנתק מעטיני המדינה לטובת שמירה על כוחה של ההנהגה או שהדור הצעיר יבחר בדרך שונה?  כאשר רוב הצעירים החרדים יוגדרו כ- "משתמטים" בחודשים הקרובים נקודת ההחלטה קרובה.

אי אפשר להמעיט מהשפעה הכלכלית על המשק של  הסנקציות הכלכליות על החברה החרדית המתקיימת מעטיני המדינה. לשלילה ניתן להצביע על ירידה חדה בצריכה שכן ההכנסה הפנויה של משפחה חרדית תרד באלפים רבים ובמקרים רבים תעביר משפחות אל מתחת לסף העוני ולחוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות - מכרטיסי אשראי ועד למשכנתאות. יתרה מכך , מעגלי התעסוקה הממומנים ע"י המדינה יקטנו - אם יש פחות זכאים להנחה במעונות , השימוש במעונות יירד וכך יעבדו בהם פחות נשים חרדיות. כאשר מימון הישיבות והאברכים יורד, ישיבות לא יוכלו לשלם שכר למועסקים בהם. למעשה החברה החרדית תחווה גל אבטלה כתוצאה מביטול תמיכות. מצד החיובי למשק ניתן לצפות בטווח הבינוני לעליה משמעותית  בשיעור הגברים היוצאים לעבודה / מתגייסים על מנת לאפשר למשפחה לשרוד כלכלית והבנה כי נדרש להתאים את החינוך החרדי לצרכי המשק על מנת להבטיח פרנסה ראויה. 

מדוע כדאי להתמקד בפירעון משכנתא על פני השקעות?

 

בפוסט על השינויים במס ייסף כתבתי בקצרה על כדאיות החזר מוקדם של משכנתא, פוסט זה מרחיב על הנושא.

אחת הדילמות הנפוצות ביותר למשקיעים מתחילים הינה  האם כדאי להשקיע בשוק ההון או להתמקד בפירעון מוקדם של המשכנתא. התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית ותלויה במגוון גורמים אישיים, כמו רמת סיכון, טווח זמן, גובה המשכנתא, שיעור הריבית, וכן כמובן, מצב השוק. 

הטיעונים בעד פירעון מוקדם של המשכנתא:

• חסכון משמעותי בעלויות ריבית: המשכנתא היא לרוב ההלוואה הגדולה ביותר שאדם לוקח בחייו. פריסתה לתקופה ארוכה גוררת תשלום ריבית משמעותי, שלעיתים עולה על סכום ההלוואה המקורי. פירעון מוקדם של המשכנתא, אפילו חלקי, יכול לחסוך סכומי כסף אדירים בטווח הארוך. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך החיסכון יהיה משמעותי יותר. בסביבת ריבית נמוכה יחסית, ייתכן וההשקעות יניבו תשואה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא, אך חשוב לזכור כי השקעות כרוכות בסיכון וכי תשואת ההשקעות הינה ברוטו (חייבת במס - 25% על מניות 15% על אג"ח שאינו צמוד ו- 25% על הרווח הריאלי באג"ח צמוד) ואילו הריבית על המשכנתא משולמת מהנטו (אחרי מס).

• הפחתת הסיכון הפיננסי: משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח. פירעון מוקדם מפחית את החשיפה לשינויים בשוק הריבית. במצב של עליית ריבית,  כפי שהתרחש בשנתיים האחרונות, בעלי משכנתאות במסלולים בעלי ריבית משתנה יראו את ההחזר החודשי שלהם גדל משמעותית, מה שיכול להכביד על התקציב. פירעון מוקדם מקטין את סכום החוב ובכך מקטין את הסיכון. בישראל נהוג לקחת משכנתא בעלת מספר מסלולים השונים בהצמדה (צמוד / לא צמוד) ובמנגנון שינוי ריבית (רציף = ריבית משתנה ,שינוי ריבית  אחת ל- 5 שנים, קבוע) מסלולים אלו יוצרים לעיתים בידול משמעותי בכדאיות פדיון מוקדם בין המסלולים.

• הקטנת המינוף: השקעה בשוק ההון כאשר במקביל קיימת משכנתא הינה השקעה ממונפת - המשכנתא מממנת את תיק ההשקעות כולו או חלקו ובכך הופכת ההשקעה בשוק ההון למסוכנת הרבה יותר כאשר תשואת השוק אינה מפצה על כך.

• שיפור תזרים המזומנים: עם פירעון המשכנתא, ההחזר החודשי קטן או אף נפסק לחלוטין. הכסף שמתפנה יכול לשמש להשקעות אחרות, לחיסכון, או פשוט לשיפור איכות החיים. גמישות זו חשובה במיוחד בתקופות של אי ודאות כלכלית.

• החזר השקעה בטוח: בעוד שהשקעות בשוק ההון יכולות להניב תשואות גבוהות, הן גם כרוכות בסיכון. פירעון משכנתא, לעומת זאת, מבטיח תשואה "בטוחה" השווה לריבית המשכנתא. זהו למעשה "החזר השקעה" ללא סיכון. בעולם של ריביות גבוהות , פירעון מוקדם עשוי להיות אטרקטיבי במיוחד.

• היבט פסיכולוגי: רבים חשים הקלה וביטחון גדולים יותר כאשר הם מצליחים להיפטר מהחוב המשמעותי ביותר שלהם. ההרגשה של שליטה פיננסית משפרת את איכות החיים ותורמת לשקט נפשי.

• תחושת עושר: תיק השקעות נזיל מקנה תחושת עושר מסויימת העשויה לגרור עלייה ברמת החיים שאינה מוצדקת שכן מדובר בכסף שמקורו בהלוואה. סגירת המשכנתא מקטינה את הכספים הנזילים ומאפשר הלימה של תחושת העושר למציאות.

נקודות חשובות שכדאי לקחת בחשבון:

• קנסות פירעון מוקדם: חשוב לבדוק האם קיימים קנסות על פירעון מוקדם של המשכנתא. במקרים מסוימים, הקנסות עשויים לבטל את היתרון של הפירעון המוקדם. יש לבדוק היטב את תנאי ההסכם מול הבנק.

• אלטרנטיבות השקעה: חשוב להשוות את התשואה הצפויה מהשקעות אלטרנטיביות לתשואה "הבטוחה" של פירעון המשכנתא. ייתכן שבשוק משגשג בשל ריבית נמוכה או יציאה ממשבר , השקעות עשויות להניב תשואה גבוהה יותר, אך יש לזכור את גורם הסיכון וההפרש בין ריווחי ההשקעה כברוטו ותשלום ריבית המשכנתא מהנטו ומדובר בסופו של דבר בנסיון לתזמן את השוק.

• גמישות פיננסית: חשוב לשמור על רמת נזילות מסוימת. השקעה מוגזמת בפירעון משכנתא עלולה לפגוע בגמישות הפיננסית ולמנוע אפשרות לנצל הזדמנויות השקעה אחרות.

לסיכום:

ההחלטה האם להתמקד בפירעון משכנתא או בהשקעות היא אישית ותלויה בנסיבות הספציפיות של כל אדם. חשוב לשקול את כל הטיעונים, לבצע חישובים מדויקים, ולהתייעץ. בעוד שפירעון מוקדם של המשכנתא מציע חיסכון בטוח ושיפור בתזרים המזומנים, השקעות עשויות להניב תשואות גבוהות יותר בטווח הארוך, אך כרוכות בסיכון. האיזון הנכון בין שני המסלולים הוא המפתח להצלחה פיננסית.

ולסגירת המעגל בעניין מס הייסף - כאשר משקיע מגיע לסף הכנסות המחייבות במס ייסף , חישוב כדאיות הפרעון המוקדם נדרש להתבסס על המס האפקטיבי המשולם על ההכנסה ההונית וכך עש מעט מאוד הגיון להחזיק השקעות "סולידיות" , כלומר נושאות תשואה נמוכה את מול סיכון נמוך המאופיינת בעיקר בשקעה באג"ח במקביל למשכנתא , אלא אם נלקחה בתנאים יוצאים מהכלל בעבר וזה יהיה החריג.

 

לוינסקי ד' - מלכודת או הזדמנות? - עדכון -אקס חנן מור תשקיע 47 מש"ח ויקבל שליטה

כשכתבתי לראשונה על לוינסקי  בינואר 2024 (ראה מטה) היא נראתה לי כבר אז בשלה להכנסת שותף:

"על פניו נראה לי כי לוינסקי-עופר היא מועמדת טובה למשקיע מוסדי (פנסיה/ביטוח / בנק) המבקש השקעה מפוזרת בפרויקטי התחדשות עירונית כבעל מניות וכמממן הפרויקטים"

לפני כ- 3 חודשים פרסמתי עדכון על החברה  שהפכה בסוף 2024  להיות האחזקה השלישית בגודלה מבין 10 האחזקות הגדולות של אג"ח בסיכון   כשנסחרה בשער 85 ותשואה לפדיון של 16%.  כפי שניתן היה לראות בתזרים המזומנים החזוי לשנת 2025/ 2026  החברה ציפתה אז  לגייס אג"חים חדשים מובטחים  בהיקפים גדולים לממן פרעון אג"ח ד' כאשר מינוף החברה מרקיע שחקים. כתבתי אז:

"הדרך קדימה הינה מימוש פרויקטים , לא הגדלת מינוף" 

חלפו 3 חודשים ולחברה כנראה הובהר שגיוס אג"ח במבנה ההוני הנוכחי אינו בא בחשבון כך שהוכרחה לגייס הון חדש והשיגה זאת באמצעות הכנסת משקיע לחברה שיזרים 47 מש"ח ובכך פרופיל הסיכון של החברה משתנה באופן דרמטי בשל ירידת המינוף. נראה שבעלי העניין בחברות נדל"ן ממונפות מתחילים להפנים שלא חשוב כמה הם חושבים שהחברה שווה, בפרוק לא ישאר כלום ולכן עדיף למכור נכסים או את החברה "בזול" מאשר להגיע לחדלות פרעון.

באופן פרדוקסלי, המשקיע הינו צ'ילו בלו (חנן מור לאחר פשיטת הרגל..) אשר תחזיק כ- 40% ממניות החברה ותהפוך להיות בעלת השליטה כאשר הכוונה היא  שלוינסקי תהפוך לזרוע התחדשות עירונית בה היא תתמקד בעוד שצ'ילו בלו תימנע מכך. 

כמחזיק האג"ח מדובר כמובן בחדשות מצויינות כאשר מחיר אג"ח ד' מגיע כבר ל- 96 והתשואה לפדיון יורדת ל- 6.3% נטו.

בפוסט הקודם כתבתי כי בשער 85 הגדלתי את האחזקה באג"ח. בסוף החודש (פברואר 2025) תשלם החברה ריבית בשיעור 2.4% כך שבהינתן שער אג"ח 96 ותשלום הריבית התשואה ב- 3 חודשים תעמוד על כ- 15.5%. 

באשר להשקעה המקורית בשער 68 , הסיכוי לקבל 23% לשנה לתקופה של שנתיים ושמונה חודשים מתקרבת להיות וודאית.

פוסט מיום 1/12/2024 - עדכון 

חלפה כשנה מהפוסט המקורי  ופרסום דוחות 3/2024 הם הזדמנות לחזור לאג"ח הנמצא במקום החמישי ב - "עשרת הגדולים של תיק  אג"ח בסיכון"

במועד הפוסט המקורי האג"ח נסחר ב- 68 ושילם 5 בריבית ונסחר היום ב- 85  המביא את התשואה ב- 11 חודשים האחרונים ל- 32% כאשר האג"ח נסחר היום בתשואה לפדיון של כ- 16%.

בעוד התשואה על האג"ח הינה יוצאת מהכלל טובה , התשואה של המניה פיגרה משמעותית כאשר החברה נסחרת בשווי 75 מש"ח בהשוואה ל- 70 , תשואה של כ- 7% בלבד. הונה העצמי נותר  ללא חל שינוי מהותי, כלומר עדיין קרוב באופן מטריד לסף 28 מש"ח המהווה עילה להעמדת האג"ח לפדיון מוקדם.

כפי שפורט בפוסט המקורי , בעייתה של  החברה הינה  מינופה הקיצוני שהוחמר ע"י לקיחת הלוואת מזנין ממניף ריבית שנתית של 16% למימון פדיון אג"ח ג'. עניין ההלוואה זה טופל  ע"י הסכם למכירת הפרויקט (נורדאו בהרצליה) לבעלי השליטה בתמורה של 33.7 מש"ח שמתוכם 22.3 ישולמו בדצמבר 2024 (כלומר החודש) ע"י הסבת ההלוואה. במילים פשוטות, העלי העניין לוקחים את ההלוואה עליהם ודוחים את יתרת התשלום בגין הפרויקט שרכשו, כלומר מקבלים הלוואה מהחברה שבשליטתם,  במה שנראה  כהלוואה ללא ריבית.... 

בנוסף מכרה החברה 49% מפרויקט השיטה  ומצפה לקבל 10 מש"ח ב- 2025 עם קבלת היתר ראשון

תוכנית החברה ל- 2025 היא מכירת שטחי מסחר הפרויקט הכישור בתמורה ל- 20 מש"ח (חלק החברה) וגיוס אג"ח מובטח בעודפי פרויקטים. 

אני בדעה כי גיוס אג"ח מובטח , שיגדיל את מינוף החברה,  הוא בלתי מתקבל על הדעת מבחינת מחזיקי אג"ח ד' הלא מובטחים שכן יגדיל את הוצאות המימון של החברה וכאשר הונה העצמי כל כך קטן ביחס לאג"ח ד' שיתרתו כ- 100 מש"ח , כלומר פי  3.3 מהוון העצמי (!) שיעבוד העודפים מהווה פגיעה קשה ביכולת ההחזר הפוטנציאלית של החוב במקרה של כשל פרעון. הדרך קדימה הינה מימוש פרויקטים , לא הגדלת מינוף.

גם נושא "מקדמת דמי הניהול" , פרקטיקה שערוריתית עיסקית , נבחן ע"י רשות נירות ערך (ונמצא כשר בהיבט החוקי ) צריך לקבל טיפול לפני כל גיוס חוב חדש ויש מחזיק אג"ח גדול ש- "עושה חיים קשים" להנהלת החברה, (כלומר לבעליה...) וזה פועל לטובת כל המחזיקים.

לא נותר אלא לחזור על דברי הסיכום של הפוסט המקורי:

כמשקיע באג"ח בסיכון השקעה בחברה שקולה להלוואת מזנין לפעילות הנדל"ן שלה . האם תשואה שנתית של 16% מהווה פיצוי נאות לסיכון? לדעתי התשובה חיובית שכן דומה לריבית על הלוואת המזנין של מניף לפרויקט נורדאו, אך לא נותר עוד מקום רב לירידת התשואה (כלומר רווח הון מעליית מחיר האג"ח) שכן גם אם אקח בחשבון את הפיזור של ההון העצמי ("הבטוחה" לאג"ח) עלפני מספר פרויקטים, אם תהיה בעיית תזרים הון זה ישחק כהרף עין. על כך פנים  יש לזכור כי מדובר בחברה קטנה והסחירות באג"ח נמוכה כך שיש להגביל את היקף החשיפה גם במסגרת תיק אג"ח בסיכון אך מצד שני לחברה מאפיינים מיוחדים ביחס לבעלי השליטה עליהם עמדתי בפוסט המקורי ובהינתן שכמות האג"חים הנסחרים בתשואות גבוהות מאוד הצטמצמה , הגדלתי את היקף האחזקה ברמות מחיר אלו.

פוסט מיום 5/1/2024

לוינסקי-עופר, שעיקר פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית, פועלת בעיקר בגוש דן. הפרויקטים שלה בתחום ההתחדשות העירונית הינם פרוייקטי בניה שבהם לוינסקי-עופר היא החברה היזמית. הפרויקטים שבוצעו בשנת 2022 הם ברמת-גן. הפרויקטים העתידיים שלה בתחום ההתחדשות העירונית הם בעיקר בגוש דן- בחולון, רמת גן, גבעתיים, ובת ים, וכן בקריית מלאכי. מרבית הפרוייקטים של לוינסקי עופר בתחום ההתחדשות העירונית הינם למגורים, וחלקם מיועדים לשימושים מעורבים (בעיקר מגורים עם מסחר ומשרדים.)

החברה היא חלק מקבוצת לבנטל הבורסאית [ראה באור 24 בדוחות השנתיים לגבי חלוקת עלויות משרד וכ"א] , בעלת השליטה בחברה, כאשר יוסי לוינסקי המשמש כמנכ"ל מחזיק כ- 16% , הציבור כ- 25% ואיילון קרנות נאמנות כ- 7%.   אני מדגיש את נושא הבעלות שכן על פי דוחות החברה  בעלי השליטה בה  מתייחסים אליה כחטיבה אינטגרלית בתוך א. לבנטל תוך הזרמת הון על פי הצורך - ביוני 2023 גיייסו כ- 4 מש"ח  ולאחרונה בסוף ספטמבר 2023  בוצע גיוס של 7 מש"ח , 74% מהגיוס היה מבעלי השליטה. גיוסים  בהיקף של 8 מש"ח מתוכננים גם ל- 2024/2025 ומגובים בהתחייבות בעלי שליטה לשמור על ההון העצמי ב- 31/3/2024 על לפחות 33 מש"ח. 

החברה נסחרת בשווי שוק של כ- 70 מש"ח על הון עצמי של כ- 30 מש"ח המניף מאזן של 234 מש"ח, מינוף קיצוני המסביר את הצורך בהזרמה שוטפת של מימון מצד הבעלים , כאשר הצורך במימון שוטף בעת קידום הפרויקטים היה ידוע מראש לבעלים שנראה שבחרו להנפיק החברה על מנת לקבל מימון זול מהציבור ו- "על הדרך" להנות מתשלומים במזומן שבשום מצב אחר לא היו מקבלים (ראה בהמשך)

בימים אלו הודיע החברה על קבלת מימון לטווח של שנה בהיקף של 20.5 מש"ח בריבית אפקטיבית של 16.4%(!)  מחברת המימון החוץ בנקאית מניף הנועד למימון פדיון אג"ח ג' . ההלוואה מובטחת בפרויקט ברחוב נורדאו 9-11 בהרצליה וערבויות אישיות של בעלי השליטה. הפרויקט מיועד למכירה בשנת 2024 בשווי הוגן של 33 מש"ח.

הסיטואציה של לוינסקי דומה לזו של אאורה (מחזיק) . התמקדות בהתחדשות עירונית שיתרונה הוא שאינה דורשת השקעת הון גדולה ברכישת מגרש ומימונו עד קבלת היתרים ומנגד מגבלת הון שאינה מאפשרת הקמת הפרויקטים לבד. לפיכך, כפי שניתן לראות מרשימת הפרויקטים העיקריים של החברה , רובם בשותפות עם אחרים ואלו שלא, כמו אאורה בפרויקטים הגדולים , החברה תאלץ למצוא שותף פיננסי למימון ההון העצמי או פשוט למכור הפרויקט. הסיכון הוא שאי פעילות אגרסיבית למכירת פרויקטים במועד תביא את החברה למצבה של חנן מור . הצעד הראשון בכיוון הלא נכון כבר בוצע בלקיחת הלוואה לטווח קצר בריבית אפרטיבית של 16.5% אך מנגד אי אפשר להתעלם מהעובדה שבעלי השליטה מזרימים מזומנים ומחוייבים לשמירת הונה העצמי של החברה.

בל נחשוב כי בעלי השליטה, המזרימים מיליונים לחברה ,  הם "קדושים". אחד מנכסי החברה הוא "מקדמות לחברת ניהול בעלת השליטה ע"ח דמי ניהול משתנים" בסך כ- 34 מש"ח(!)  מזה 9.6 שולמו ב- 2022 במסגרת הסכם ניהול שפקע ב- 9/2022. במילים ברורות , סכום הגבוה מהונה העצמי של החברה הועבר לחברת הניהול של בעלת השליטה כמקדמה.  המדהים הוא כי מקדמה זו משולמת עפ"י:

"המקדמה תהיה בשיעור כולל של 3% מהרווחיות הצפויה בפרויקט/ים המיועד/ים להקמה במסגרת מיזם הבניה. סכום המקדמה יחושב על בסיס הרווחיות הצפויה בפרויקט כפי שתוערך בדוח כלכלי של שמאי מהנדס בלתי תלוי ביחס לפרויקט".   [באור 24 3)  (1) בדוח השנתי ל- 2022]

מקדמה של 34 מש"ח היא ע"ח ריווחיות צפויה של  1.13 מליארד ש"ח (!)   . רצוי שרשות נירות ערך תבדוק את תקינות אומדני הרווח בעת הזו וכך גם  דירקטוריון החברה בדגש על הדירקטורים הבלתי תלויים.  אם אומדן זה נכון הרי שוי השוק של החברה  הוא מציאה לא רגילה אך הבעלים לא מבצעים רכישות עצמיות....

מעבר לסיכונים הרגילים של חברה מאוד ממונפת, הצליחה החברה להסתבך בתביעה יצוגית סביב גילוי נאות בפרויקט בקרית גת  אך לדעתי סיכון זה על כתפי בעלי המניות שכן רוב הסיכויים כי  אג"ח ד' , הנפדה ב- 8/2026 , יפדה לפני  פס"ד סופי בתביעה.

באוגוסט 2021 החברה גייסה 94 מש"ח באג"ח ד' המשלם ריבית שנתית בשיעור של  4.5% (כעת 5% בגלל הון עצמי נמוך מהנדרש) בסוף פברואר ואוגוסט בשנים 2022-2026 ונפדה בתשלום בודד בסוף אוגוסט 2026. האג"ח נסחר בשער 68 המגלם תשואה לפדיון של 23%.

על פניו נראה לי כי לוינסקי-עופר היא מועמדת טובה למשקיע מוסדי (פנסיה/ביטוח / בנק) המבקש השקעה מפוזרת בפרויקטי התחדשות עירונית כבעל מניות וכמממן הפרויקטים אך מבחינתי מחוייבות הבעלים להזרמת כספים היא איתות על כוונות הבעלים והערכתם לגבי שווי החברה  שגם אם אומדן הריווחיות מופרז, גם 50% מהאומדן מעניק שווי נאה לפעילות. 

כמשקיע באג"ח בסיכון השקעה בחברה שקולה להלוואת מזנין לפעילות הנדל"ן שלה . האם תשואה שנתית של 23% מהווה פיצוי נאות לסיכון? לדעתי התשובה חיובית . יש לזכור כי מדובר בחברה קטנה והסחירות באג"ח נמוכה כך שיש להגביל את היקף החשיפה גם במסגרת תיק אג"ח בסיכון.