יום שלישי, 21 ביוני 2022

מדוע יש אינפלציה וכיצד זה יגמר וממה להיזהר

 

M2 כמות הכסף בארה"ב

כשהתחלתי לכתוב הבלוג ב- 2014 , הפרשנים למיניהם הזהירו מ "הדפסות הכסף" של הפד כגורם אינפלציוני.

לאור הנתונים  חשבתי אחרת וכתבתי סידרה של פוסטים על מדוע  מדוע אין אינפלציה שהפוסט המסכם נגע ישירות בעניין .

כעת כאשר ארה"ב והעולם חווים אינפלציה, יש להבין מדוע הפעם זה שונה. האינפלציה אמיתית ויקח זמן לטפל בנושא.

אני לא רוצה לחזור על כל שנאמר בפוסט המקורי, הקורא מוזמן לקרוא אותו, אך אחזור בקצרה - 

במשבר 2008 הפד הגדיל את מאזנו באופן ניכר  באמצעות רכישת אגרות חוב ממשלתיות וסמי ממשלתיות בשוק. הפרשנים כינו זאת "הדפסת כסף" אך בפועל לא כך המנגנון עובד. כסף מודפס כאשר הוא יוצא למשק  באמצעות הלוואות או תשלומים ישירים של הממשלה אך במשבר 2008 הכסף שהפד שילם (שנוצר באופן אלקטרוני...) תמורת האג"ח שהבנקים מכרו נשאר במאזני הבנקים והופקד חזרה בפד.


 יודעים זאת באמצעות  מדד "כמות הכסף" המציג  כסף ושווה כסף. המדד מכונה  בשם M2 אשר מוגדר באופן הבא:

  •  M0 מושג זה הינו סך המזומנים (מטבעות ושטרות) במשק.
  • M1. כמות המזומנים ופקדונות העובר ושב, אשר בידי כל גורמי המשק יחד. הגדרה זו של כסף היא ההגדרה המקובלת ביותר של המושג "כמות הכסף במשק", או סך אמצעי התשלום הנזילים ובהגדרה זו נהוג להשתמש. לא יחשבו בהגדרה זו רזרבות המופקדות בבנק המרכזי או רזרבות השמורות בכספות הבנקים כשלעצמם, היות שהללו אינם משתתפים במחזור באופן פעיל.
  • M2. כמות הכסף במשק כפי שהוגדרה ב-M1 ועוד פקדונות שונים במטבע מקומי ועוד אגרות חוב לזמן קצר שהונפקו על ידי הבנק המרכזי. ערך זה מכונה גם בשם "מזומנים ושווי מזומנים".

לאורך שנים רבות , מדד ה- M2 עלה ב- 6% לשנה כמעט בקו ישר. משבר 2008 לא ממש שינה את הדבר וכך היה גם ב- 2014 שכתבתי על הנושא ולכן אינפלציה לא הטרידה אותי.

משבר הקורונה היה שונה. במשבר הקורונה המדינה העבירה כסף באופן ישיר לעסקים, מוסדות ויחידים  והגדילה מאסיבית את גירעונה. התוצאה הייתה זינוק במדד ה- M2 שעלה ב- 43% תוך שנתיים כאשר באופן נורמלי היה גדל בשיעור זה במהלך 6 שנים. 

במצב של גידול משמעותי בכמות הכסף נוצרת אינפלציה. לא מיידית אלא בטווח של 18-24 חודשים וזה בדיוק מה שקרה עכשיו.



כמות הכסף הגיע לשיאה בינואר 2022 ומאז היא יורדת וכנראה תמשיך לרדת בעקבות פעולות הפד אך כנראה בקצב מתון , בוודאי שלא בדומה לקצב עליית כמות הכסף המהלך 2021. 

בישראל המצב יותר טוב בהשוואה לארה"ב כאשר כמות הכסף עלתה בשנתיים בשיעור שבזמנים נורמליים היה לוקח כ- 5 שנים , אך מכיוון שהצמיחה בישראל יותר גבוהה, ההשפעה של הגידול בכמות בכסף היא פחותה. 

בהנחה שהבנקים המרכזיים יתרכזו במדיניות של הורדת אינפלציה שמשמעותה העלאת ריבית וצמצום מאזנים (QE הפוך) , כלומר מכירה של האג"ח שקנה הבנק המרכזי , השפעות המדיניות יראו בתוך כ- 12-18 חודשים מכיוון שאנו רק בתחילת גל העלאות השכר שאין ספק שיגיע על מנת לפצות על האינפלציה.

חשוב להבין כי היכולת של הבנק המרכזי להילחם באינפלציה היא מוגבלת. הגורם לאינפלציה היא בעיה פיסקלית  כלומר הוצאות הממשלה. בישראל המצב נראה לחלוטין בשליטה כאשר הגרעון הממשלתי נעלם לאור העליה בשיעור ההכנסות ממס אך בארה"ב המצב שונה , הגרעון הממשלתי גדול ולכן אני לא כל כך אופטימי בדיכוי מהיר של האינפלציה בארה"ב.

האמת היא שהאינפלציה היא הדרך היחידה של ארה"ב לצאת מהיקף החובות שצברה. כל מי שקנה אג"ח אמריקאי ישלם מס אינפלציה של 10%-25% בשנים הקרובות ואולי אף יותר כי לממשלת ארה"ב יהיה קשה לשלם ריבית על החוב שצברה עם הריביות יעלו באופן ניכר ללא הגדלת הגרעון וכך עד שהקונגרס והנשיא יחליטו לחתוך בהוצאות הממשל.

מבחינת המשקיעים הדרך הפשוטה להתגונן בפני האינפלציה היא באמצעות שוק המניות. החברות יעלו מחירים ובסופו של דבר הגידול הנומינלי ברווחים יפצה על ההפסד האינפלציוני אך יש חברות שיוכלו לשמור יותר טוב על תזרים המזומנים שלהם מאחרות. עסקי בנקאות המתבססים על פערי ריבית ייצרו תזרים יפה או חברות מוצרי צריכה שיעלו המחירים אך עסקים כמו השכרת רכבים שמחירי המכוניות החדשות הנדרשות לחידוש מלאי עולות יותר מאשר סבב החידוש הקודם , תזרים המזומנים יושקע במלאי ולא יתרגם לדבידנדים  גם אם הדוחות יראו כי החברה מרוויחה. 

בסביבה אינפלציונית עם מתווה עוליה של ריבית , די ברור כי חברות ממונפות יאלצו להוריד המינוף ובכך תיפגע ריווחיותם , וזאת במקרה הטוב. יש להניח כי לא מעט עסקים שרדו רק בגלל עלויות המימון הנמוכות וכשעידן זה יסתיים (וכלל לא בטוח שזה המצב) לחברות אלו יהיה קושי לשרוד במתכונתן.

על משקיעים, בעיקר בחברות נדל"ן בהם המינוף הוא חלק מבלתי נפרד מהעסק , לתת תשומת לב מיוחדת לשלשה  נושאים עיקריים:

1.  שיעור הריבית על האג"ח הנסחר של החברה. זו אינדיקציה לעלות מחזור החוב . לחברת נדל"ן המשלמת יותר מ- 4% לשנה יהיה קושי עיסקי להחזיק מינוף משמעותי ולהרוויח. על חברות אלו לממש נכסים ולהוריד מינוף , אם לא עושות זאת , יהיה קשה לראות תשואות שוק ממניות חברות אלו.
2. תזרים מפעילות - יש להתעלם מ "תזרים עפ"י ההנהלה" הוא מפורסם ללא התחשבות במרכיב ההצמדה על החוב הצמוד של החברה וכך הופך חסר משמעות לחלוטין. 
3. שיערוך נכסים והשפעתו על מינוף החברה - התרגלנו לשיערוך נכסים עולה בתקופה של ירידת הריבית. עליית ריבית תביא למהלך הפוך של שיערוך שמוריד את ערך הנכסים (בעיקר הנכסים מניבים). תנועת המספרים של שיערוכים שליליים הגורמים לירידה בהון העצמי, עליית המינוף במקביל לעליה בתשואות האג"ח מביאים לפשיטת רגל של החברה.  ב- 2009-2013 די היה בירידת שיערוך נכסים במצב של ריביות אפסיות להביא לגל פשיטות רגל של חברות נדל"ן מניב ויזמיות . זה לא קורה מייד אלא כתהליך אך המציאות היא כי לעסקי נדל"ן מאוד ממונפים קשה לשרוד תקופה של שיערוכים שליליים.  הפעם גם הריבית עולה דבר שיעצים את הלחץ בהיבט של מחזור המימון






יום חמישי, 2 ביוני 2022

משבר הנדל"ן - חלם פרדוקס שוק ההשכרה וסוף סוף תוכנית אינטליגנטית- פרסום חוזר

הפוסט פורסם במקור לפני 7 שנים ב- 6/2015.  אני חוזר אליו לאור ההשפעה של ביטול מס הרכישה על משקיעים שיצר גל ביקושים שהביא לקפיצת מחירי הדיור ולאור הכשלון המוחלט של המדינה ביצירת שוק שכירות מוסדי.

 =========

אני נדהם כל פעם מחדש מחוסר היכולת של הנהגת המדינה לראות בצלילות את הבעיה בנדל"ן  ולפעול באופן חד ומדויק ולתקנה במהירות ובמינימום עלות לציבור.

יש הסכמה רחבה כ שוק שכירות זמין, פעיל ועמוק הוא חיובי ביותר לשוק הנדל"ן, לכלכלה ולרווחת האזרח.

בישראל קיים שוק כזה, אך הוא שונה מהמקובל בעולם.

בעולם מקובלים פרויקטים גדולים להשכרה - בניינים ,מתחמים , שכונות שלמות המוקמים ומוחזקים בידי משקיעים - קרנות ריט - שבמניותיהם מחזיקים המשקיעים - אם באופן ישיר ע"י החזקת מניות של קרנות ציבוריות או בעקיפין מכיוון שקרנות ריט הן כלי השקעה מועדף על קרנות פנסיה.

בישראל השוק מורכב מדירות שנרכשות / מוחזקות ע"י בעלים פרטיים, ממומנות באמצעות משכנתאות כאשר הביטחונות למשכנתה כוללים גם התחייבויות אישיות של בעלי הדירה ומוצעות בשוק החופשי.

עפ"י הנתונים עשרות אחוזים ממלאי הדירות בישראל מיועד להשכרה ע"י "משקיעים"  ותשואת השכירות היא נמוכה משמעותית מהתשואה שקרנות הריט מקבלות בעולם.

במילים אחרות - בהשוואה לעולם , התחרותיות ומבנה שוק השכירות בישראל מביאים למחירי שכר דירה נמוכים מאוד ביחס לשווי הדירה וזאת  עדות ברורה לשוק חופשי, ללא כל רגולציה שפשוט עובד מצוין. השוק עובד כל כך טוב, שעל מנת לפתות משקיעים מוסדיים להיכנס לשוק השכירות המדינה "מפתה" אותם בסובסידיות אדירות או מנסה ליצור רגולציה מיטיבה עם המוסדיים - הכל על חשבון האזרח משלם המיסים.

לא רק זאת, מכיוון שהמחסור הבסיסי במשק הוא קרקעות מתוכננות המוכנות לבניה, המדינה מבקשת להקטין את הביקושים באמצעות העלאת המס על אותם משקיעים פרטיים המהווים הבסיס לאותו שוק יעיל ותחרותי שמתנהל לרווחת האזרחים. התוצאה הצפויה היא כמובן ירידה במלאי הדירות להשכרה שאינן עולות למדינה גרוש בעוד המדינה משקיעה מאות מליונים בהכנסת משקיעים מוסדיים לשוק על מנת להגדיל את המלאי -  ואם זה אינו חלם, אינני יודע מהו חלם!

לעומת המהלך החלמאי של העלאת המיסוי על רכישת דירה להשקעה , נראה כי ההצעה להלבין ולאשר חלוקת דירות מגורים ללא היתר היא הצעה מצוינת ואני חושב שיש בה את היכולת לשנות את מצבו של שוק הנדל"ן, למרות שההחלטה יכולה וצריכה להיות יותר אגרסיבית.

מדובר בהחלטה פשוטה - ניתן יהיה לפצל דירת מגורים אחת לשתי יחידות מגורים לצורכי מגורים / השכרה בלי לשאול אף אחד. זה למעשה הלבנה של מצב קיים מכיוון שלא מעט בעלי דירות להשכרה מפצלים דירתם כי הביקוש ליחידות קטנות גדול וההיצע קטן כי מזה שנים רבות הבניה החדשה בישראל היא של דירות בנות 4-5 חדרים, בעוד יש ביקוש גדול לדירות 1-2 חדרים מצד רווקים, גרושים, זוגות צעירים שמבקשים לגור בשכירות במחירים סבירים וללא שותפים.

מכיוון שיש מחסור בדירות קטנות להשכרה , תשואת ההשכרה על דירות קטנות גבוהה מזו של דירות גדולות והמחיר למ"ר של דירה קטנה גבוה משמעותי ממחיר למ"ר של דירה גדולה כך שהיכולת לפצל דירה קטנה משפיעה על המחיר שמשקיע מוכן לשלם על דירה שניתנת לפיצול (מעלה את המחיר) וכך המחסור בדירות קטנות משפיע על כל שוק הנדל"ן.

ההחלטה לאפשר פיצול חוקי תביא סוף למחסור בדירות קטנות. בהחלטה שאינה עולה שקל למשלם המיסים הישראלי ניתן לתקן את העיוות הגדול בשוק הנדל"ן - המחסור הכרוני בדירות קטנות.

מכיוון ששוק ההשכרה יעיל וגמיש, תוך חודשים בודדים יכנסו לשוק יחידות דיור מפוצלות ותוך כשנה ניתן יהיה להבחין בתוצאות - ירידה בשכירות של יחידות קטנות, ירידה יחסית במחירי הדירות הקטנות, ירידה שתשפיע על שוק הנדל"ן כולו. 
כך,  בהחלטה פשוטה אחת , ללא כל עלות למשלם המיסים הישראלי, מלאי יחידות הדיור בישראל יעלה משמעותית תוך תקופה קצרה.

הנקודה שיש לעמוד עליה היא ההגבלה בפיצול דירה ל- 2 יחידות בלבד . לדעתי אין מקום להגבלה זאת, אלא יש להגדיר מהיא "יחידת דיור"  ולתת לכוחות השוק לעבוד - מי שייקח דירת 5 חדרים ויפצלה ל- 3 יחידות תקינות רק יגדיל את מצאי היחידות.  כשהמצאי עולה המחירים יורדים- זו עובדה כלכלית. באופן זה  כל אותן יחידות לא מתוחזקות וכוכים שאינם ראויים למגורי אדם פשוט ייעלמו כי יוצרו פתאום אלטרנטיבות יותר טובות באותו מחיר ואף פחות מכך.

בשורה התחתונה - אישור פיצול דירות ללא היתר מהווה את הדרך המהירה והזולה ביותר להתמודד עם המחסור בדירות הקיים בישראל.

נ.ב.

כמה קבלנים מתחילים עכשיו לשנות תוכניות דירות לבניינים על הנייר על מנת שיתאימו לפיצול עתידי?