הפוסט פורסם במקור לפני 7 שנים ב- 6/2015. אני חוזר אליו לאור ההשפעה של ביטול מס הרכישה על משקיעים שיצר גל ביקושים שהביא לקפיצת מחירי הדיור ולאור הכשלון המוחלט של המדינה ביצירת שוק שכירות מוסדי.
=========
יש הסכמה רחבה כ שוק שכירות זמין, פעיל ועמוק הוא חיובי ביותר לשוק הנדל"ן, לכלכלה ולרווחת האזרח.
בישראל קיים שוק כזה, אך הוא שונה מהמקובל בעולם.
בעולם מקובלים פרויקטים גדולים להשכרה - בניינים ,מתחמים , שכונות שלמות המוקמים ומוחזקים בידי משקיעים - קרנות ריט - שבמניותיהם מחזיקים המשקיעים - אם באופן ישיר ע"י החזקת מניות של קרנות ציבוריות או בעקיפין מכיוון שקרנות ריט הן כלי השקעה מועדף על קרנות פנסיה.
בישראל השוק מורכב מדירות שנרכשות / מוחזקות ע"י בעלים פרטיים, ממומנות באמצעות משכנתאות כאשר הביטחונות למשכנתה כוללים גם התחייבויות אישיות של בעלי הדירה ומוצעות בשוק החופשי.
עפ"י הנתונים עשרות אחוזים ממלאי הדירות בישראל מיועד להשכרה ע"י "משקיעים" ותשואת השכירות היא נמוכה משמעותית מהתשואה שקרנות הריט מקבלות בעולם.
במילים אחרות - בהשוואה לעולם , התחרותיות ומבנה שוק השכירות בישראל מביאים למחירי שכר דירה נמוכים מאוד ביחס לשווי הדירה וזאת עדות ברורה לשוק חופשי, ללא כל רגולציה שפשוט עובד מצוין. השוק עובד כל כך טוב, שעל מנת לפתות משקיעים מוסדיים להיכנס לשוק השכירות המדינה "מפתה" אותם בסובסידיות אדירות או מנסה ליצור רגולציה מיטיבה עם המוסדיים - הכל על חשבון האזרח משלם המיסים.
לא רק זאת, מכיוון שהמחסור הבסיסי במשק הוא קרקעות מתוכננות המוכנות לבניה, המדינה מבקשת להקטין את הביקושים באמצעות העלאת המס על אותם משקיעים פרטיים המהווים הבסיס לאותו שוק יעיל ותחרותי שמתנהל לרווחת האזרחים. התוצאה הצפויה היא כמובן ירידה במלאי הדירות להשכרה שאינן עולות למדינה גרוש בעוד המדינה משקיעה מאות מליונים בהכנסת משקיעים מוסדיים לשוק על מנת להגדיל את המלאי - ואם זה אינו חלם, אינני יודע מהו חלם!
לעומת המהלך החלמאי של העלאת המיסוי על רכישת דירה להשקעה , נראה כי ההצעה להלבין ולאשר חלוקת דירות מגורים ללא היתר היא הצעה מצוינת ואני חושב שיש בה את היכולת לשנות את מצבו של שוק הנדל"ן, למרות שההחלטה יכולה וצריכה להיות יותר אגרסיבית.
מדובר בהחלטה פשוטה - ניתן יהיה לפצל דירת מגורים אחת לשתי יחידות מגורים לצורכי מגורים / השכרה בלי לשאול אף אחד. זה למעשה הלבנה של מצב קיים מכיוון שלא מעט בעלי דירות להשכרה מפצלים דירתם כי הביקוש ליחידות קטנות גדול וההיצע קטן כי מזה שנים רבות הבניה החדשה בישראל היא של דירות בנות 4-5 חדרים, בעוד יש ביקוש גדול לדירות 1-2 חדרים מצד רווקים, גרושים, זוגות צעירים שמבקשים לגור בשכירות במחירים סבירים וללא שותפים.
מכיוון שיש מחסור בדירות קטנות להשכרה , תשואת ההשכרה על דירות קטנות גבוהה מזו של דירות גדולות והמחיר למ"ר של דירה קטנה גבוה משמעותי ממחיר למ"ר של דירה גדולה כך שהיכולת לפצל דירה קטנה משפיעה על המחיר שמשקיע מוכן לשלם על דירה שניתנת לפיצול (מעלה את המחיר) וכך המחסור בדירות קטנות משפיע על כל שוק הנדל"ן.
ההחלטה לאפשר פיצול חוקי תביא סוף למחסור בדירות קטנות. בהחלטה שאינה עולה שקל למשלם המיסים הישראלי ניתן לתקן את העיוות הגדול בשוק הנדל"ן - המחסור הכרוני בדירות קטנות.
מכיוון ששוק ההשכרה יעיל וגמיש, תוך חודשים בודדים יכנסו לשוק יחידות דיור מפוצלות ותוך כשנה ניתן יהיה להבחין בתוצאות - ירידה בשכירות של יחידות קטנות, ירידה יחסית במחירי הדירות הקטנות, ירידה שתשפיע על שוק הנדל"ן כולו.
כך, בהחלטה פשוטה אחת , ללא כל עלות למשלם המיסים הישראלי, מלאי יחידות הדיור בישראל יעלה משמעותית תוך תקופה קצרה.
הנקודה שיש לעמוד עליה היא ההגבלה בפיצול דירה ל- 2 יחידות בלבד . לדעתי אין מקום להגבלה זאת, אלא יש להגדיר מהיא "יחידת דיור" ולתת לכוחות השוק לעבוד - מי שייקח דירת 5 חדרים ויפצלה ל- 3 יחידות תקינות רק יגדיל את מצאי היחידות. כשהמצאי עולה המחירים יורדים- זו עובדה כלכלית. באופן זה כל אותן יחידות לא מתוחזקות וכוכים שאינם ראויים למגורי אדם פשוט ייעלמו כי יוצרו פתאום אלטרנטיבות יותר טובות באותו מחיר ואף פחות מכך.
בשורה התחתונה - אישור פיצול דירות ללא היתר מהווה את הדרך המהירה והזולה ביותר להתמודד עם המחסור בדירות הקיים בישראל.
נ.ב.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
ממתין לאישור