הבועה באג"ח קונצרני באירופה - וכיצד זה קשור לנדל"ן למגורים?

בהמשך לפוסט על הבועה באג"ח הממשלתי הארוך בארה"ב  הפרט והעולם בכלל, יש לציין את הבועה הגדולה יותר באג"ח הקונצרני באירופה.

בעוד כי אג"ח ממשלתי מספק ביטחון בפני ארוע של דיפולט (לא ב 100% אך קרוב לכך) אג"ח קונצרני נתון לסיכון דיפולט בסטטיסטיקה ידועה ומוכרת.

ובכל זאת, הנתון המדהים הוא כי רק פחות מ- 20% מהאג"ח הקונצרני באירופה נסחרות היום התשואה העולה על 1%  ואילו 15% מהאג"ח הקונצרני האירופאי נסחר בתשואה שלילית (!!).


לאור הנתונים הללו , מדוע האזרחים במערב אירופה לא "נוהרים" להשקעות בנדל"ן בדמות דירה למגורים כפי שלכאורה מתרחש בישראל עפ"י הצהרות האוצר?  מדוע לא רואים עליית מחירים בנדל"ן למגורים באירופה בדומה לישראל? הרי הריבית שם נמוכה אף יותר מאשר בישראל.

התשובה לכך היא שהשפעת הריבית על מחירי הדיור היא שולית כאשר קיים מחסור בדירות.

בשיראל, למרות כל ההצהרות האופטימיות , קיים מחסור חריף. באירופה הביקוש וההיצע נפגשים בלי לעורר סערת מחירים.

המסקנה היא אותה מסקנה כל העת - טיפול הממשלה בנושא הדיור הוא שערוריה שהולכת ומחריפה.

כעת כחלון מציע לשלם לקבלנים 137 אש"ח ובתמורה הם יציעו דירות ב "מחיר למשתכן" בהנחה של 200,000 אש"ח ובמקביל "סוגרים את הרישום" להגרלת מפעל הפיס למחיר למשתכן שהגיעה  לאבסורדים חדשים של "נירשם למכרז גם אם אין לנו כוונה לגור בדירה כי היא בצפון ואנחנו בכלל עובדים בדרום".

מעניין מתי יבינו באוצר כי "מחיר למשתכן" זה משחק סכום 0 בשוק הדיור - אין תוספת של יחידת דיור אחת, רק סיבסוד ממשלתי למעטים של דירות חדשות וכל היתר , "הלא זכאים" , נדחפים אל שוק דירות היד שניה והמחירים שם עולים.

כפי שאני חוזר וכותב, הפתרון למחירי הדיור בישראל אינו מסובך. הוא נקרא דיור ציבורי:

1.  בניה של עשרות אלפי דירות קטנות להשכרה על "קרקע חומה" (ייעוד ציבורי) - מעונות סטודנטים, דיור לקשישים ונזקקים, דיור לחיילים בודדים, דיור לזכאים - בנוסף לבניה הרגילה על קרקעות מדינה על מנת להוציא משוק השכירות כמה שיותר שוכרים היכולים להסתפק ביחידת דיור בעלות בניה של 200-300 אש"ח.

2. לדחוף את עמידר ויתר חברות הדיור לבצע פרויקטים של פינוי בינוי בכל הנכסים הוותיקים שלהם , בכל הארץ.

כל הפרויקטים המסובסדים של "דיור להשכרה" לציבור הרחב (עוד הגרלות) הם ביזבוז כספי ציבור - בניה של דירות 4-5 חדרים תוך סבסוד עמוק של מחירי הקרקע פשוט מקטין את המקורות הכספיים שהיו יכולים לשמש להאצת הדיור הציבורי, אך מכיוון שממילא אין חשיבה על פרויקט לאומי של דיור ציבורי, אזי ממילא לא חסרים מקורות מימון.....