מחיר למשתכן מול דיור ציבורי - כחלון את גלנט מתחילים להפנים את האבסורד

באמצע 2016 כתבתי על החלמאות בשוק הנדל"ן כאשר ביד אחת המדינה מנהלת "מפעל פיס" בין זכאים להנחת מחיר למשתכן ומנגד רוכשת דירות לדיור הציבורי בשוק החופשי 

סיכום הדברים היה:

התוצאה - היצע הדירות החדשות לשוק החופשי שאינו זכאים הצטמצם מאוד כי קרקעות המדינה משווקות ב "מחיר למשתכן" והזכאים הזוכים נהנים מהנחה של 20% והמדינה נדרשת לערוב למשכנתה  ומנגד, אל מול ההיצע הקטן , נכנסת המדינה כשחקן מרכזי בשוק הדירות החופשי ברכש של דירות המיועדות לדיור ציבורי במימון ציבורי ובמחירי שוק.
המדינה פשוט דוחפת את הביקושים בשוק החופשי (רכש דירות) מצד אחד ומקטינה את היצע הדירות בו  (מחיר למשתכן)  - אז מה הפלא שהמחירים ממשיכים לעלות?
האם רק אני רואה את האבסורד הנוראי?
האם לא  סביר יותר להמיר חלק מהדירות בפרויקט "מחיר למשתכן" לדיור ציבורי ולהימנע מרכש דירות בשוק החופשי  במחירי שוק תוך תשלום עמלות רכישה שמנות לגופים פרטיים / עמידר?

הקברניטים של שוק הדיור - והיום יש רק אחד -כחלון, פשוט לא מבינים עובדה פשוטה אחת  - על המדינה לבנות דיור ציבורי באופן שוטף וזהו הכלי היעיל ביותר לוויסות מחירי בשוק הדיור.


חלפו להם בדיוק 7 חודשים, וכחלון וגלנט הבינו סוף סוף את האבסורד ומתחילים לתת דגש גדול יותר לדיור הציבורי ע"ח מחיר למשתכן וזאת באמצעות הקצאת עד 5% מהדירות במחיר למשתכן לטובת דיור ציבורי כאשר המהלך ימומן כנראה פשוט ע"י צמצום ההנחה במחיר למשתכן.

כל מי שעיניו בראשו ומבין קצת בנדל"ן וכלכלה מבין כי הדרך היחידה להורדת מחירי הדיור בישראל היא ע"י הגדלת ההיצע הכולל ויצירת דיור ציבורי באופן שיאפשר הקטנת ביקושים לדירות בשוק החופשי.

במצב הנוכחי זכאים לסיוע בשכ"ד המקבלים מזומן ממשלת ישראל כל חודש פשוט מתחרים עם יתר השוכרים על דירות בשוק השכירות החופשית וכך מחירי השכירות עולים. כשכתבתי על הכלכלה של הדיור הציבורי  הראתי כי בניה ציבורית במרכז זולה בכ 75% מבניה פרטית הכוללת סטנדרט גבוה יותר, חניות , מחסנים   הוצ' שיווק, רווח יזמי , מימון ומחיר קרקע.

במחיר של 700 אש"ח המדינה יכולה לבנות דירת 4 חדרים במרכז וב- 550 אש"ח דירת 3 חדרים. מימון הבניה יכול להתבצע ע"י הנפקת אג"ח ייעודיות וארוכות לקרנות הפנסיה בתשואה הגבוהה ב - 0.25% מהתשואה על האג"ח הממשלתיות  - מדובר בפחות מ 2% ריבית שנתית, כלומר  3000  ש"ח לחודש החזר חוב (קרן+ריבית) למימון דירת 4 חדרים בדיור ציבורי באזור המרכז במימון ל 25 שנה .

כחלון וגלנט מתחילים להבין זאת אך מדברים של "משכנתה רוכשת" :

גם בנקודה זו הרחיב גלנט ואמר: "אם נניח שמדינת ישראל נותנת למשפחה מסוימת 2,000 שקל כל חודש, אז בכל חודש זה 4,000 שקל. לאן הולך הכסף הזה? אל המשכיר, אל בעל הנכס, והתוצאה היא שהמדינה שמה כסף חינם והם שמים כסף חינם, והוא הולך למישהו.

"אני אומר, למה שלא נעשה משכנתה רוכשת? 2,000 שקל יבואו מאיתנו, 2,000 שקל יבואו מהאיש, כל שנה 50 אלף וב-20 שנה זה מיליון. אם אתה עושה לזה היוון זה 700 אלף שקל, וב-700 אלף שקל אפשר לרכוש דירה".

אני מציע כי במקום להתחיל מהמקומות המסובכים של משפחה המקבלת סיוע יחסית נמוך בשכ"ד (50% בדוגמה של גלנט) יפתור שר השיכון את בעיותיהן של אלו המקבלים 100% מימון לשכ"ד או אלו הממתינים לדיור ציבורי:

כיום בישראל כ-2,500 משקי בית שהוגדרו כזכאי דיור ציבורי על ידי משרד השיכון, ואשר למדינה אין דירות עבורם, וכ-20 אלף משקי בית נוספים שהוגדרו כזכאי דיור ציבורי על ידי משרד הקליטה – רובם קשישים עריריים. כל אלה מסתפקים לעת עתה בשכירת דירות בשוק החופשי, תוך קבלת סיוע בשכר הדירה מצד המדינה. 




וכאן בדיוק קבור הכלב.

כחלון וגלנט מבזבזים הון עתק (4 מליארד ש"ח) על מפעל הפיס של הנחות מחיר למשתכן במקום לייצר יחידות דיור של 1-3 חדרים בדיור ציבורי בעלות של כ - 175 אש"ח לחדר אשר יתנו מענה איכותי לאלו הזקוקים באמת  , יאפשרו הוצאת אלפי נזקקים משוק השכירות והכי חשוב - יחידת דיור בדיור הציבורי היא הזולה ביותר לייצור כך שההשפעה של 4 מליארד ש"ח בדיור ציבורי היא גדולה הרבה יותר מאשר אותם 4 מליארד בהנחות מחיר למשתכן.

מדובר על כ - 25 אלף יחידות דיור, כ - 50% מקיבולת ייצור הדירות השנתית של מדינת ישראל  - זו צריכה להיות העדיפות הראשונה.