השקעות בנדל"ן באמצעות קרנות השקעה כגון "קרן הגשמה" - פרק 1 - רלבנטי למשקיע קטן?

גילוי נאות  - משקיע בהגשמה מ- 2014 .

אחד העקרונות בהשקעה הוא פיזור ההשקעה באפיקי השקעה שונים וברמות סיכון שונות.
אני כותב כבר שנים על השקעה באג"ח זבל , מניות ומוצרים מבוססי VIX כי השקעה בהם מבוססת על ניתוח מידע פומבי בתוספת אומדנים אישיים לגבי מה צופן העתיד וכך אפשר לחזור אחורה ולבדוק את הניתוח.

על השקעות שאינן סחירות לא כתבתי פשוט כי תהליך ההשקעה בהם שונה מהתהליך האנליטי הרגיל וגובה ההשקעה המינימלי הוא גבוה כך שהרלבנטיות שלו למרבית המשקיעים היא נמוכה  וחשבתי שלא יהיה זה נכון לכתוב על השקעות שקשה למשקיע קטן לשכפל.

לאחר ניסיון של כ-  5 שנות השקעה ומכיוון שהעיתונות הכלכלית החלה פתאום לעסוק בנושא  הגיעה העת לכתוב לגופו של עניין ולא לגופו של פרויקט ספציפי.

מדוע הרלבנטיות ההשקעה נמוכה עבור משקיע קטן?

מכיוון שהשקעה בנכס לא סחיר שהרווח ממנו הוא פונקציה של סיום פרויקט שטרם החל (פרויקט יזמי) הוא פרויקט בסיכון גבוה התלוי בגורמים פנימיים וחיצוניים. 

זו אינה השקעה סולידית בדירה על הנייר בישראל בה מקבל המשקיע ערבות בנקאית להבטחת תשלומיו אלא הכסף המגויס הוא ההון היזמי שמעליו מתקבלת הלוואת בניה - כלומר השקעה בנכס ממונף (~70%)  ובסיכון יזמי כאשר מראש התגמול על הסיכון היזמי הוא נמוך מהנורמלי כי:

1.  קרן ההשקעות גובה עמלות 
2. היזם מקבל חלק ברווח העולה על השקעתו בהון הפרויקט (במקרים רבים  השקעתו של היזם  אפסית כך שמבחינתו הוא מהמר על כספם של אחרים).
3. קרן ההשקעות לוקחת אחוזים מהרווח המשקיע.

מבחינת המשקיע מדובר בשקעה לא סחירה , שאינה מפוקחת רגולטורית   ושאינה סחירה  בישראל עם תוחלת רווח שנעה בין 100% הפסד ל- %X רווח עפ"י המפורסם במסמכי ההשקעה במהלך מספר שנים.
כמה משקיעים יהיו מוכנים להשקיע במניה או אג"ח עם מאפיינים כאלו  סכום של 100,000 ש"ח? - לא רבים.

יחד עם זאת, תאורטית,  ההשקעה יכולה להניב רווח נאה כאשר מדד הייחוס הוא השקעה בנדל"ן באמצעות קרנות ריט שבטווח ארוך מניבות כ-  10% תשואה (בארה"ב) שזאת מכיוון שמדובר בהשקעה שאינה סחירה והרבה יותר מסוכנת מזו שמבצעות קרנות ריט ציבוריות.

הבעיה בהשקעה בקרנות אלו דומה לפרדוקס של השקעה באג"ח זבל - סטטיסטית יש הסתברות גבוהה לרווח נאה (ואת זה קרנות ההשקעה עוד נדרשות להוכיח במחזור כלכלי מלא)  אך  נדרשות מספיק הזדמנויות השקעה על מנת הסטטיסטיקה תעבוד, במילים אחרות - פיזור השקעה.

כאשר אנו עוסקים בפיזור השקעה , אנו מנסים לטפל בשני גורמי סיכון - סיכון מערכתי  (כמיתון,  או סיכון סקטוריאלי ) וסיכון ספציפי (חברה נכשלת, פרויקט לא הצליח).  את הסיכון המערכתי אנו מגדרים באמצעות פיזור התיק בסוגי השקעות שונות את הסיכון הספציפי אנו מפזרים באמצעות השקעה במספר השקעות באותו סוג השקעה.

פיזור מינימלי בתוך  "סוג השקעה" עומד על כ- 8-10 השקעות ספציפיות -וזה בהחלט פיזור מאוד נמוך, אך כמה משקיעים יכולים להשקיע ב- 8 פרויקטים כאשר כל פרויקט דורש 100K ש"ח? מדובר על 800 אלף ש"ח שהם חלק שלא אמור לעלות על 12%-10% מתיק ההשקעות הכולל.

יש לזכור כי השקעה בנדל"ן בחו"ל  סובלת משני סוגי סיכונים מערכתיים מהותיים:

• הסיכונים הידועים של השקעה בסקטור הנדל"ן היזמי
• סיכון מטבעי (שינוי בשער מטבע ההשקעה ביחס לשקל)  שהמשקיע צריך    לקחת החשבון: תיסוף השקל יביא להפסד בשקלים, פיחות השקל לרווח.

 משבר בסקטור הנדל"ן ישפיע מאוד על שווי ההשקעה ועשוי להביא לאובדנה ואין זו מניה שאתה יכול פשוט למכור כשתרצה, אלא השקעה לא סחירה שבידי צד ג' ומנוהלת ע"י צד ד'.....
חשוב להדגיש הנקודה - מדובר בפרויקטים יזמיים וממונפים , ללא הבטחת תשואה ולא סחירים .  אין ספק שיהיו תקלות בדרך, כך שמדובר במכשיר השקעה המקביל לאג"ח זבל. 

כאשר מסתכלים על ההשקעה במונחים של השקעה באג"ח זבל גישת ההשקעה היא כאל  רכישת אג"ח בתשואה כלשהיא לפירעון בעוד 3 שנים. באופן וודאי יהיו אג"חים שלא ישלמו בזמן וכאלו ששיעור ההחזר מהם יהיה נמוך מההשקעה ולכן נדרש הפיזור. 

ללא פיזור מספק , לא מדובר בהשקעה אלא בהימור. האם משקיע קטן ירצה להמר על 100 אלף ש"ח? 

במילים אחרות, אם אין לך תיק השקעות של מספר מיליוני שקלים, השקעה אינה בשבילך למרות הפיתוי  של תשואה גבוהה בפרק זמן יחסית קצר.