המידע הוא מהתשקיף האחרון של קרן הגשמה (ההערות מהתשקיף בסוף הפוסט)
בהמשך לפוסטים הקודמים בנושא ההשקעה באמצעות קרנות השקעה:
פרק 1- השקעות באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן - רלבנטי למשקיע הקטן?
תשקיף "קרן הגשמה" מאפשר לנו הצצה אל התשואות בפועל המקבלים המשקיעים במסגרת "קרן הגשמה", והנתונים לא סימפטיים....
ראשית יש לתת את הדעת להבדל בין נתוני "השקעות שהושלמו" שבאופן טבעי יש בהם פחות פרויקטים בעייתיים שטרם הושלמו , לנתונים המשוערים של כלל ההשקעות הכוללים גם פרויקטים שטרם הסתיימו.
לגבי הפרויקטים שהסתיימו ניתן לראות כי התשואה הממוצעת ב- 145 פרויקטים שהסתיימו עומדת על 12.7% אל מול תשואה "צפויה" של כ- 21% כאשר התשואה החציונית עומדת על 10% בלבד.
מדובר בקבלת תשואה בפועל הנמוכה ב- 40% מהתשואה המפורסמת ופחות מ- 50% אם מתייחסים לחציון - ואלו פרויקטים שהסתיימו.
כאשר בוחנים את המרחק בין "התשואה המפורסמת" לתשואה בפועל הנתונים תומכים בטענה של הטעיית משקיעים -
60% מההשקעות הניבו לפחות 25% פחות תשואה מהמפורסם - למעשה מדובר התשואה ממוצעת של 8.3% אל מול תשואה מפורסמת של 23% - מדובר ב- 64% פחות תשואה !!
38% מההשקעות הניבו תשואה הנמוכה בלפחות מ50% מהמפורסם. תשואה של 5.7% לעומת תשואה צפויה של 23% - 75% פחות תשואה !!
במילים אחרות, בשקעה עם הגשמה , עפ"י הפרויקטים שהסתיימו ב - 60% מהמקרים תקבל בממוצע רק 35% מהתשואה הצפויה וב- 38% מהמקרים תקבל רק 25% מהתשואה הצפויה.
בכל מקרה, התשואה הממוצעת של הקרן, תחת הנחות מסוימות של החזר בפרויקטים שהסתבכו עומדת על 10% בלבד , רחוק מאוד מהתשואה הצפויה המפורסמת ע"י הקרן.
האם ממוצע תשואה של 10% היא תשואה המצדיקה את הסיכון בהשקעה בקרן?
האמת היא שלא שכן ה- 10% אינה התשואה הסופית למשקיע שנדרש לשלם כמובן על הכנת דוחות בחו"ל כך שהתשואה בפועל עוד יותר נמוכה וכמובן שנדרש היקף השקעה רחב (פיזור בין מספר רב של פרויקטים) על מנת להגיע לממוצע וזאת בשל השונות הגדולה מאוד בתשואות הפרויקטים המצביעה על הסיכון הרב הטמון בהשקעה.
אני חייב לציין כי בעיקר בתקופה הנוכחית של עליה בריבית והצפייה להתקררות בשווקים, משקיעי הגשמה חשופים להשקעה יזמית ממונפת מאוד , ללא בטחונות ובהסתברות לא קטנה ימחקו כאשר שוק הנדל"ן בארה"ב יחווה האטה.
בעת הזו , השקעה ב- BVI האמריקאיות היא השקעה סולידית בהשוואה להשקעה בפרויקטים של הגשמה.
הערות מהתשקיף:
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
ממתין לאישור