מעניין אם ההתנהלות של מדינת ישראל בנושא שוק הנדל"ן תגיע יום אחד לחומרי הלימוד באוניברסיטה כדוגמה לכיצד מדינה מצליחה להחריב את השוק בעודף כוונות טובות.
אז מה יש לנו?
יד ימין דוחפת בכל הכח פרויקטים של "מחיר למשתכן" - מפרט מוגדר, קרקעות מסובסדות בעלות של כ- 4 מליארד ש"ח בשנתיים, כאשר התחרות של הקבלנים על מחיר הדירה - רוב הקרקעות בבעלות המדינה יוצאות לשיווק תחת התוכנית, אשר מתהדרת במחירים הנמוכים בכ - 20% ממחירי השוק החופשי
מסיבות שונות הבנקים תופסים את רמת הסיכון בפרויקטים הללו כגבוהה ודורשים מהרוכשים (זוגות "זכאים") הון עצמי של 40% לצרכי משכנתה. ל"זכאים" שזכו בהגרלה (5% מהנרשמים) אין הון עצמי כזה , אז המדינה תספק לבנקים ערבות מדינה למשכנתה....
מנגד יד שמאל רוכשת במלוא הקצב דירות בשוק החופשי לטובת הגדלת מאגר הדירות בבעלות המדינה (דרך עמידר) לצרכי הדיור הציבורי - קצב של 1000 דירות בשנה כאשר העלות למדינה היא , מעבר למחיר הדירה, 40 אלף ש"ח דרך קבלן פרטי ו- 15 אש"ח דרך עמידר. הדירות הנרכשות כמובן יותר "יקרות" מהדירות הנמכרות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" כי הן נרכשות במחירי שוק .
התוצאה - היצע הדירות החדשות לשוק החופשי שאינו זכאים הצטמצם מאוד כי קרקעות המדינה משווקות ב "מחיר למשתכן" והזכאים הזוכים נהנים מהנחה של 20% והמדינה נדרשת לערוב למשכנתה ומנגד, אל מול ההיצע הקטן , נכנסת המדינה כשחקן מרכזי בשוק הדירות הפרטי ברכש של דירות המיועדות לדיור ציבורי במימון ציבורי ובמחירי שוק.
המדינה פשוט דוחפת את הביקושים בשוק החופשי (רכש דירות) מצד אחד ומקטינה את היצע הדירות בו (מחיר למשתכן) - אז מה הפלא שהמחירים ממשיכים לעלות?
האם רק אני רואה את האבסורד הנוראי?
האם לא סביר יותר להמיר חלק מהדירות בפרויקט "מחיר למשתכן" לדיור ציבורי ולהימנע מרכש דירות בשוק החופשי במחירי שוק תוך תשלום עמלות רכישה שמנות לגופים פרטיים / עמידר?
הקברניטים של שוק הדיור - והיום יש רק אחד -כחלון, פשוט לא מבינים עובדה פשוטה אחת - על המדינה לבנות דיור ציבורי באופן שוטף וזהו הכלי היעיל ביות לוויסות מחירי בשוק הדיור, אך כתנאי יש לשחרר קרקעות לבניה וכאן מתחיל להסתמן אור בקצה המנהרה בתחזית התחלות בניה של כ- 53 אלף דירות ב 2016 וכ- 60 אלף ב - 2017.
דיור ציבורי ברובו זול מאוד לבניה - מעונות סטודנטים, דיור מוגן למבוגרים ,דיור לחיילים בודדים עולים כ- 200 אש"ח למיטה כך שלתת מענה ל 10,000 סטודנטים / קשישים החיים היום בשכירות יעלה למדינה 2 מליארד ש"ח בלבד והשקעה של 10 מליארד ש"ח ליצירת 50,000 מיטות תשפיע מהותית על הביקוש לשכירות ודרכו על שוק הדיור כולו. דיור ציבורי כזה אינו מתחרה עם היצע הקרקעות לדירות רגילות שכן הוא מפותח על "קרקעות חומות" - קרקעות המיועדות לשימושים ציבוריים.
במילים אחרות, ה - 4 מליארד ש"ח של סבסוד קרקעות ב"מפעל הפיס" של מחיר למשתכן יכלו למממן 20,000 מיטות בדיור הציבורי ולמעשה להגדיל את היצע הדיור הכולל בכ- 15% בשנה , וכבונוס לתת מענה לאוכלוסיות חלשות.
כתבתי בינואר 2015 על הנושא בתהייה מדוע הממשלה לא מתייחסת לנושא המעונות כפרויקט ממשלתי , ובחלוף 15 חודשים , במרץ 2016 העבירה הממשלה את נושא ריכוז תכנון מעונות סטודנטים תחת חברת דירה להשכיר עם יעד תכנוני של 20,000 יחידות עד 2020. אני סקפטי לגבי הצלחת המהלך , אך אולי עוד אופתע.
אני בדעה שיש להתייחס לעניין כפעילות בשעת חרום - אם המדינה יודעת לבנות גדר מורכבת על גבול מצריים תוך שנתיים, באותו האופן יש להתייחס לבניית מעונות סטודנטים זה נושא לא פחות חשוב.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
ממתין לאישור