מדוע כדאי להתמקד בפירעון משכנתא על פני השקעות?

 

בפוסט על השינויים במס ייסף כתבתי בקצרה על כדאיות החזר מוקדם של משכנתא, פוסט זה מרחיב על הנושא.

אחת הדילמות הנפוצות ביותר למשקיעים מתחילים הינה  האם כדאי להשקיע בשוק ההון או להתמקד בפירעון מוקדם של המשכנתא. התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית ותלויה במגוון גורמים אישיים, כמו רמת סיכון, טווח זמן, גובה המשכנתא, שיעור הריבית, וכן כמובן, מצב השוק. 

הטיעונים בעד פירעון מוקדם של המשכנתא:

• חסכון משמעותי בעלויות ריבית: המשכנתא היא לרוב ההלוואה הגדולה ביותר שאדם לוקח בחייו. פריסתה לתקופה ארוכה גוררת תשלום ריבית משמעותי, שלעיתים עולה על סכום ההלוואה המקורי. פירעון מוקדם של המשכנתא, אפילו חלקי, יכול לחסוך סכומי כסף אדירים בטווח הארוך. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך החיסכון יהיה משמעותי יותר. בסביבת ריבית נמוכה יחסית, ייתכן וההשקעות יניבו תשואה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא, אך חשוב לזכור כי השקעות כרוכות בסיכון וכי תשואת ההשקעות הינה ברוטו (חייבת במס - 25% על מניות 15% על אג"ח שאינו צמוד ו- 25% על הרווח הריאלי באג"ח צמוד) ואילו הריבית על המשכנתא משולמת מהנטו (אחרי מס).

• הפחתת הסיכון הפיננסי: משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח. פירעון מוקדם מפחית את החשיפה לשינויים בשוק הריבית. במצב של עליית ריבית,  כפי שהתרחש בשנתיים האחרונות, בעלי משכנתאות במסלולים בעלי ריבית משתנה יראו את ההחזר החודשי שלהם גדל משמעותית, מה שיכול להכביד על התקציב. פירעון מוקדם מקטין את סכום החוב ובכך מקטין את הסיכון. בישראל נהוג לקחת משכנתא בעלת מספר מסלולים השונים בהצמדה (צמוד / לא צמוד) ובמנגנון שינוי ריבית (רציף = ריבית משתנה ,שינוי ריבית  אחת ל- 5 שנים, קבוע) מסלולים אלו יוצרים לעיתים בידול משמעותי בכדאיות פדיון מוקדם בין המסלולים.

• הקטנת המינוף: השקעה בשוק ההון כאשר במקביל קיימת משכנתא הינה השקעה ממונפת - המשכנתא מממנת את תיק ההשקעות כולו או חלקו ובכך הופכת ההשקעה בשוק ההון למסוכנת הרבה יותר כאשר תשואת השוק אינה מפצה על כך.

• שיפור תזרים המזומנים: עם פירעון המשכנתא, ההחזר החודשי קטן או אף נפסק לחלוטין. הכסף שמתפנה יכול לשמש להשקעות אחרות, לחיסכון, או פשוט לשיפור איכות החיים. גמישות זו חשובה במיוחד בתקופות של אי ודאות כלכלית.

• החזר השקעה בטוח: בעוד שהשקעות בשוק ההון יכולות להניב תשואות גבוהות, הן גם כרוכות בסיכון. פירעון משכנתא, לעומת זאת, מבטיח תשואה "בטוחה" השווה לריבית המשכנתא. זהו למעשה "החזר השקעה" ללא סיכון. בעולם של ריביות גבוהות , פירעון מוקדם עשוי להיות אטרקטיבי במיוחד.

• היבט פסיכולוגי: רבים חשים הקלה וביטחון גדולים יותר כאשר הם מצליחים להיפטר מהחוב המשמעותי ביותר שלהם. ההרגשה של שליטה פיננסית משפרת את איכות החיים ותורמת לשקט נפשי.

• תחושת עושר: תיק השקעות נזיל מקנה תחושת עושר מסויימת העשויה לגרור עלייה ברמת החיים שאינה מוצדקת שכן מדובר בכסף שמקורו בהלוואה. סגירת המשכנתא מקטינה את הכספים הנזילים ומאפשר הלימה של תחושת העושר למציאות.

נקודות חשובות שכדאי לקחת בחשבון:

• קנסות פירעון מוקדם: חשוב לבדוק האם קיימים קנסות על פירעון מוקדם של המשכנתא. במקרים מסוימים, הקנסות עשויים לבטל את היתרון של הפירעון המוקדם. יש לבדוק היטב את תנאי ההסכם מול הבנק.

• אלטרנטיבות השקעה: חשוב להשוות את התשואה הצפויה מהשקעות אלטרנטיביות לתשואה "הבטוחה" של פירעון המשכנתא. ייתכן שבשוק משגשג בשל ריבית נמוכה או יציאה ממשבר , השקעות עשויות להניב תשואה גבוהה יותר, אך יש לזכור את גורם הסיכון וההפרש בין ריווחי ההשקעה כברוטו ותשלום ריבית המשכנתא מהנטו ומדובר בסופו של דבר בנסיון לתזמן את השוק.

• גמישות פיננסית: חשוב לשמור על רמת נזילות מסוימת. השקעה מוגזמת בפירעון משכנתא עלולה לפגוע בגמישות הפיננסית ולמנוע אפשרות לנצל הזדמנויות השקעה אחרות.

לסיכום:

ההחלטה האם להתמקד בפירעון משכנתא או בהשקעות היא אישית ותלויה בנסיבות הספציפיות של כל אדם. חשוב לשקול את כל הטיעונים, לבצע חישובים מדויקים, ולהתייעץ. בעוד שפירעון מוקדם של המשכנתא מציע חיסכון בטוח ושיפור בתזרים המזומנים, השקעות עשויות להניב תשואות גבוהות יותר בטווח הארוך, אך כרוכות בסיכון. האיזון הנכון בין שני המסלולים הוא המפתח להצלחה פיננסית.

ולסגירת המעגל בעניין מס הייסף - כאשר משקיע מגיע לסף הכנסות המחייבות במס ייסף , חישוב כדאיות הפרעון המוקדם נדרש להתבסס על המס האפקטיבי המשולם על ההכנסה ההונית וכך עש מעט מאוד הגיון להחזיק השקעות "סולידיות" , כלומר נושאות תשואה נמוכה את מול סיכון נמוך המאופיינת בעיקר בשקעה באג"ח במקביל למשכנתא , אלא אם נלקחה בתנאים יוצאים מהכלל בעבר וזה יהיה החריג.