הרעיון הבסיסי שעמד ביסודה של תמ"א 35, שהוצגה לאחר שנים של מחקר בהשתתפות מתכנני ערים וגאוגרפים, לכוון את תהליך התפתחות הבנייה בישראל כדי ליצור ארבע ערי מטרופולין - ערים שיהוו מרכז עסקי ותרבותי ושישרתו את סביבתן. ארבע ערי המטרופולין המתוכננות היו באר שבע, חיפה, ירושלים ותל אביב - שהיא למעשה העיר המטרופולינית היחידה בישראל.
לצורך מימוש החזון נקבעו יעדי בנייה שעודדו הגירה חיובית לפריפריה, כלומר - בנייה בכמות גדולה יותר מהריבוי הטבעי במחוזות הדרום, חיפה וצפון, ובנייה מתחת לרמת הריבוי הטבעי בערי המרכז. ואולם כיום סבורים רבים במערכות התכנון כי מדובר היה טעות, שהובילה, בין היתר, למצוקת הדיור החריפה במרכז. כעת מזדרז מערך התכנון לתקן את התמ"א.
כך למשל, אמר אדם השייך לפקידות הבכירה כי "תמ"א 35 היתה ניסיון לא מוצלח, תמים ויומרני לפזר את האוכלוסייה בנגב ובגליל. התזה הזו של יצירת מחסור במרכז הארץ, כדי לדאוג לכך שבערים כמו חיפה הצעירים לא יעזבו, פשטה את הרגל".
רמת ריבית כזו או אחרת לא יכולה להפוך מחסור מתוכנן לשיווי משקל - רק עליית מחירים גורמת לשיווי משקל -ע"י הקטנת הביקוש בגלל מחירים יקרים.
עכשיו הדילמה האמתית צפה ועולה - תמ"א 35 , עפ"י התכנון, גרמה לעליית מחירים חדה במרכז - השלב הראשון בלעודד צעירים לעבור לפריפריה "הושלם בהצלחה"- וכמו כל דבר בשוק הדיור - התהליך לוקח שנים רבות - במקרה הזה 8-9 שנים.
הבעיה של המתכננים היא שההצלחה נתפסת כניצחון פירוס - אזרחי המדינה לא רק שלא מוכנים לשלם את "מחיר המלחמה" , המעבר לפריפריה אינו אפשרי כי המדינה כשלה (באשמת המתכננים שלא השכילו להבין) בהקמת תשתיות תומכות למעבר אוכלוסיה גדול - בעיקר תעסוקה.
הכשל של תמ"א 35 טמון ביצירת מחסור בדיור במרכז ללא טיפול ביצירת מחסור בשטחי מסחר ומשרדים במרכז - שיובילו לעליית מחירים דומה למעסיקים. עליית מחירי המשרדים היו יוצרים לחץ משמעותי על מעסיקים שלא חייבים לשבת במרכז - לצאת מהמרכז, אך המציאות בישראל היא אבסורדית - הנדל"ן לדיור יקר מאוד, הנדל"ן המסחרי למשרדים (תנאי מוקדם לתעסוקה) זול - אז מה קורה ? התעסוקה הולכת וגדלה במרכז גוש דן - כי רשויות התכנון מתירות בניית מגדלי משרדים ללא סוף אך מנגד יש מחסור בדירות שגורמים לעליית מחירים - פשוט חלם.
תמיד היה ברור כי המפתח לפריפריה זו תעסוקה , אך משום מה , במקום להכביד את העול על המעסיקים שיצאו מהמרכז - ובעקבותיהם היו עוברים התושבים, החליטו על תהליך הפוך - נגרום לתושבים לצאת ואז , אולי, המעסיקים יבואו.
הדילמה היא האם להמשיך במסלול הזה - מחירי הדיור כבר עלו - מעולם הפריפריה לא נראתה קורצת יותר לציבור במרכז - דווקא היום בניה רבה בפריפריה ודחיפת תעסוקה לשם תוך שמירה על מחסור במרכז גרום לאוכלוסיה להתפזר . האלטרנטיבה היא להכריז על כישלון, למבצע תפנית של 180 מעלות במדיניות התכנון הארצית ולחזור ולבנות במרץ במרכז תוך הקרבת הפריפריה ?
זו שאלה אידאולוגית / ערכית אך בחירה בחזרה לבנייה במרכז לא מבטיחה התייצבות מחירים כי ברגע "שאין מה לעשות בפריפריה" כולם ינועו לכיוון המרכז - תושבי שלומי ישאירו דירות ריקות ויחפשו דירה בנתניה .
מכיוון אפשר "לסמוך" על הרמה הנמוכה של הפקידות , רשות התכנון הארצית ביקשה לבצע את התפנית של ה 180 מעלות במדיניות ולהציע הפשרת קרקעות מסיבית במרכז. מזל שראשי העיריות מבינים בתכנון ארצי יותר טוב מהפקידים האחראים על הנושא - וגרמו לדחיית ההצעה.
כפי שנאמר קודם , הפתרון למחירי הדירות במרכז כנראה טמון בכלל בשוק התעסוקה - תהיה עבודה בפריפריה - אנשים ישמחו לגור שם - ואין "מחסור קרקעות" בפריפריה.
כיצד יוצרים תעסוקה בפריפריה? יש את השיטה שעובדים בה הרבה שנים - מענקים / הטבות מס וכו- ואולי הגיע העת למצוא שיטה שגם עובדת....
אני מציע שיטה אחרת לחלוטין - לא לאשר יותר גידול בשטחים המיועדים לתעשייה במרכז - שמחירי השכירות לתעשייה יעלו - הם לבד יזוזו לפריפריה.
לגבי משרדים בגוש דן 50% מהארנונה למשרדים תופקע מהעיריות וכן יושת "מס שכירות" על שוכרי שטחים למשרדים בהיקף של 2000 מ"ר ומעלה (ישולם ע"י השוכר) מס זה יועבר לקרן שתעודד בניה למשרדים בפריפריה , תעודד מעבר משרדים לפריפריה ותסייע לעיריות בפריפריה בקליטת הגידול בעובדים בשטחם.
במקביל, משרדים בני 30 שנה ומעלה ניתן יהיה להסב למגורים - לשוק יכנסו אלפי דירות חדשות ומנגד שטחי המשרדים יצטמצמו.
תהליך זה של ייקור השכירות בגוש דן וצמצום הכדאיות הכלכלית לעירייה באישור שטחי משרדים יביא בהכרח לשינוי דרמטי בשוק המשרדים בגוש דן.
רק "הכבדת יד" על תעסוקה במרכז תאפשר פיזור אוכלוסיה וחזרה לשוק דיור "נורמלי".
ביום שחברת הייטק גדולה תודיע כי מעבירה הפעילות שלה מרמת החיל לבאר שבע או חיפה - זה היום שנדע שהמלחמה הסתיימה בניצחון.
הסיכוי שממשלת ישראל + הפקידות יצליחו לחולל מפנה אמיתי בתוך סבך הביורוקרטיה והאינטרסים הוא קלוש- וכך "הפתרון" למחירי הדיור לא נראה האופק.
היי,
השבמחקלמרות שמדובר במידע היסטורי, מה שמאפשר כבר להעריך את איכותם.
המידע נקרא כמידע מתלהם בעידנא דריתחא על ממשל לקוי שעסוק בדברים אחרים.
אין מה להתלהם על הפקידות הירודה, היא תוצאת גיוס מותאם ל"נבחרים" שהצליחו להתיישב בכורסאות עור הצבי.
אך בכל מקרה, למרות הניתוח השגוי, שאפו על הצורך להגיב.