כל בר-דעת כבר מבין שהבעיה של שוק הנדל"ן הישראלי אינה טמונה בביקושים אלא בהיצע החסר של קרקעות הנובע מחוסר תפקוד מוחלט של הגופים הממשלתיים האמונים על "שחרור קרקעות" בתחומי הקו הירוק , קרקעות המוחזקות ע"י מונופול מסואב רשות מקרקעי ישראל.
לאור זאת , כל טיפול בנדל"ן שנועד לווסת את הביקושים (מע"מ 0 או מס רכישה של 20%) פשוט מטפל בצד הלא נכון של משוואת הביקוש/היצע.
אז מה רק במס רכישה של 20%?
מטרתו המוצהרת של הגדלת מס הרכישה היא להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן- אותם משקיעים שעפ"י הסטטיסטיקה אחראים לכ 25% מהביקוש לדירות בישראל.
אז נניח שאכן פעילות המשקיעים תתאפס. מה יקרה לשוק הדיור?
האם הקבלנים שקנו קרקעות בשנים האחרונות יורידו מחירים של דירות בבניה או דירות שטרם ניבנו? - התשובה היא לא - מה שנבנה , הקבלן ימתין עד שיקבל המחיר המבוקש (כי עדיין יש יותר ביקוש מהיצע) ומי שחושב שלא יוכל למכור דירות במחיר מתאים - פשוט לא יבנה - כלומר הטווח הקצר , העלאת מס הרכישה תביא לצמצום התחלות הבניה .
האם מחירי דירות יד שניה ירדו? - התשובה היא לא - יש מעט מחזיקי דירות שממש לחוצים למכור - הרוב ימתינו לקבל המחיר הנדרש (כי עדיין יש יותר ביקוש מהיצע, בוודאי אם בטווח הקצר יצומצמו התחלות הבניה) אך במקביל חלק מהמוכרים שתכננו למכור - פשוט יחליטו לא למכור - מהטעמים שיוסברו להלן:
פעילותם הגדולה של משקיעים בשוק הנדל"ן למעשה יוצרת שוק גדול להשכרה - דירה של משקיע , ברוב המקרים, מושכרת ומניבה תשואה נמוכה - 3.5%-2.5% , התשואה כל כך נמוכה עד כדי כך שבישראל אין שוק השכרה מוסדי כפי שקיים הכל העולם המפותח.
כעת שהגידול בדירות להשכרה יעמוד על 0% (כי אף משקיע לא יקנה דירה להשקעה = הצלחה של 100% למדיניות של הממשלה) מה יעשו השוכרים החדשים הנכנסים לשוק? כסף לקנות דירה אין להם כי המחירים גבוהים ועתה הממשלה צמצמה את שוק ההשכרה - מה שיקרה הוא שמחירי השכירות יתחילו לעלות כי שיווי המשקל בין ביקוש והיצע בשוק השכירות יופר .
כשמחירי השכירות יעלו , הם ישאפו לנקודת שיווי משקל חדשה. אנחנו יודעים כבר מהיא - תשואת שכירות של 3.5%-2.5% של מחיר דירה שכוללת מס רכישה .
וכך כוחות השוק, בסיוע המסור של הממשלה יעניקו מתנה ענקית למשקיעים הקיימים -
- מחירי השכירות יעלו = התשואה על עלות הרכישה ההיסטורית תעלה
- מחירי הדירות יעלו - כי המשקיעים יהיו מוכנים לשלם כל מחיר דירה שבעולם בתנאי שיוכלו לקבל תשואת שכירות של 2.5%-3.5%.
וזה מחזיר אותי לסיבה מדוע חלק מבעלי דירות יד שניה יחליטו לא למכור - משקיעים שתכננו למכור דירה "מושבחת" - יעדיפו להמשיך להשכירה שכן עלות "גלגול" הנכסים הופעת להיות גבוהה מנשוא ותשואת ההשכרה תגדל.
סיכומו של דבר, מס על משקיעים = העלאה בשכר דירה. שכר דירה עולה - מחירי הדירות עולים - ואנו במעגל ללא קץ.
הדבר הכי מבדר בכל העניין הוא שבמקביל לרצון הכנה והאמיתי להוריד את מחירי הדירות, נראה כי הממשלה תמיר מע"מ 0 על מוצרי יסוד בתמורה להעלאת המע"מ הכללי ל 20% - המשמעות היא ייקור מחירי הדיור בעוד 2% ......
איזה בידור!
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
ממתין לאישור