כיצג מוסדות התכנון הארצי יצרו את עליית המחירים וכיצד ניסו להרוג את הפריפריה

 מרוב דיבורים ופתרונות  בנושא שוק הנדל"ן רוב הציבור כלל לא מבין מה היה הגורם המכריע ליצירת המחסור בקרקעות שהביא לעליית המחירים. שורש הבעיה טמון בתוכית מתאר ארצית מס 35 שאושרה ב 2005 יצרה בכוונה מחסור בדירות במרכז

הרעיון הבסיסי שעמד ביסודה של תמ"א 35, שהוצגה לאחר שנים של מחקר בהשתתפות מתכנני ערים וגאוגרפים, לכוון את תהליך התפתחות הבנייה בישראל כדי ליצור ארבע ערי מטרופולין - ערים שיהוו מרכז עסקי ותרבותי ושישרתו את סביבתן. ארבע ערי המטרופולין המתוכננות היו באר שבע, חיפה, ירושלים ותל אביב - שהיא למעשה העיר המטרופולינית היחידה בישראל.

לצורך מימוש החזון נקבעו יעדי בנייה שעודדו הגירה חיובית לפריפריה, כלומר - בנייה בכמות גדולה יותר מהריבוי הטבעי במחוזות הדרום, חיפה וצפון, ובנייה מתחת לרמת הריבוי הטבעי בערי המרכז. ואולם כיום סבורים רבים במערכות התכנון כי מדובר היה טעות, שהובילה, בין היתר, למצוקת הדיור החריפה במרכז. כעת מזדרז מערך התכנון לתקן את התמ"א.

כך למשל, אמר אדם השייך לפקידות הבכירה כי "תמ"א 35 היתה ניסיון לא מוצלח, תמים ויומרני לפזר את האוכלוסייה בנגב ובגליל. התזה הזו של יצירת מחסור במרכז הארץ, כדי לדאוג לכך שבערים כמו חיפה הצעירים לא יעזבו, פשטה את הרגל".

רמת ריבית כזו או אחרת לא יכולה להפוך מחסור מתוכנן לשיווי משקל - רק עליית מחירים גורמת לשיווי משקל -ע"י הקטנת הביקוש בגלל מחירים יקרים.

עכשיו הדילמה האמתית צפה ועולה - תמ"א 35 , עפ"י התכנון, גרמה לעליית מחירים חדה במרכז -  השלב הראשון בלעודד צעירים לעבור לפריפריה "הושלם בהצלחה"- וכמו כל דבר בשוק הדיור - התהליך לוקח שנים רבות - במקרה הזה 8-9 שנים.
הבעיה של המתכננים היא שההצלחה נתפסת כניצחון פירוס - אזרחי המדינה לא רק שלא מוכנים לשלם את "מחיר המלחמה" , המעבר לפריפריה אינו אפשרי כי המדינה כשלה (באשמת המתכננים שלא השכילו להבין)  בהקמת תשתיות תומכות למעבר אוכלוסיה גדול - בעיקר תעסוקה.

הכשל של תמ"א 35 טמון  ביצירת מחסור בדיור במרכז ללא טיפול ביצירת מחסור  בשטחי מסחר ומשרדים במרכז - שיובילו לעליית מחירים דומה למעסיקים. עליית מחירי המשרדים היו יוצרים  לחץ משמעותי על מעסיקים שלא חייבים לשבת במרכז - לצאת מהמרכז, אך המציאות בישראל היא אבסורדית - הנדל"ן לדיור יקר מאוד, הנדל"ן המסחרי למשרדים (תנאי מוקדם לתעסוקה) זול - אז מה קורה ? התעסוקה הולכת וגדלה במרכז גוש דן - כי רשויות התכנון מתירות בניית מגדלי משרדים ללא סוף אך מנגד יש מחסור בדירות שגורמים לעליית מחירים - פשוט חלם.

תמיד היה ברור כי המפתח לפריפריה זו תעסוקה , אך משום מה , במקום להכביד את העול על המעסיקים שיצאו מהמרכז - ובעקבותיהם היו עוברים התושבים, החליטו על תהליך הפוך - נגרום לתושבים לצאת ואז , אולי, המעסיקים יבואו.


הדילמה  היא האם להמשיך במסלול הזה -  מחירי הדיור כבר עלו  - מעולם הפריפריה לא נראתה קורצת יותר לציבור במרכז - דווקא היום בניה רבה בפריפריה ודחיפת תעסוקה לשם תוך שמירה על מחסור במרכז גרום לאוכלוסיה להתפזר . האלטרנטיבה היא  להכריז על כישלון, למבצע תפנית של 180 מעלות במדיניות התכנון הארצית  ולחזור ולבנות במרץ במרכז תוך הקרבת הפריפריה ?

זו שאלה אידאולוגית / ערכית אך בחירה בחזרה לבנייה במרכז לא מבטיחה התייצבות מחירים כי ברגע "שאין מה לעשות בפריפריה" כולם ינועו לכיוון המרכז - תושבי שלומי ישאירו דירות ריקות ויחפשו דירה בנתניה .


מכיוון  אפשר "לסמוך"  על הרמה הנמוכה של הפקידות , רשות התכנון הארצית ביקשה לבצע את התפנית של ה 180 מעלות במדיניות ולהציע הפשרת קרקעות מסיבית במרכז. מזל שראשי העיריות מבינים בתכנון ארצי יותר טוב מהפקידים האחראים על הנושא - וגרמו לדחיית ההצעה.

כפי שנאמר קודם , הפתרון למחירי הדירות במרכז כנראה טמון בכלל בשוק התעסוקה - תהיה עבודה בפריפריה - אנשים ישמחו לגור שם - ואין "מחסור קרקעות" בפריפריה.

כיצד  יוצרים תעסוקה בפריפריה? יש את השיטה שעובדים בה הרבה שנים - מענקים / הטבות מס וכו- ואולי הגיע העת למצוא שיטה שגם עובדת....

אני מציע שיטה אחרת לחלוטין - לא לאשר יותר גידול בשטחים המיועדים לתעשייה במרכז - שמחירי השכירות לתעשייה יעלו - הם לבד יזוזו לפריפריה.

לגבי משרדים בגוש דן 50% מהארנונה למשרדים תופקע מהעיריות וכן יושת  "מס שכירות" על שוכרי שטחים למשרדים בהיקף של 2000 מ"ר ומעלה (ישולם ע"י השוכר)  מס זה יועבר לקרן שתעודד בניה למשרדים בפריפריה , תעודד מעבר משרדים לפריפריה ותסייע לעיריות בפריפריה בקליטת הגידול בעובדים בשטחם.
במקביל, משרדים בני 30 שנה ומעלה ניתן יהיה להסב למגורים - לשוק יכנסו אלפי דירות חדשות ומנגד שטחי המשרדים יצטמצמו.

תהליך זה של ייקור השכירות בגוש דן וצמצום הכדאיות הכלכלית לעירייה באישור שטחי משרדים יביא בהכרח לשינוי דרמטי בשוק המשרדים בגוש דן.

רק "הכבדת יד" על תעסוקה במרכז תאפשר פיזור אוכלוסיה וחזרה לשוק דיור "נורמלי".

ביום שחברת הייטק גדולה תודיע  כי מעבירה הפעילות שלה מרמת החיל  לבאר שבע או חיפה  - זה היום שנדע שהמלחמה הסתיימה בניצחון.

הסיכוי שממשלת ישראל + הפקידות יצליחו לחולל מפנה אמיתי בתוך סבך הביורוקרטיה והאינטרסים הוא קלוש- וכך "הפתרון" למחירי הדיור לא נראה האופק.

שורט טסלה - עדכון

לפני חודש חנכתי שוב פוזיציית שורט בטסלה

אתמול המניה צנחה ב 9% כתגובה מאוחרת לדברי מייסדה אלון מוסק שמחיר המניה , לטווח הקצר, קצת מקדים את זמנו, אך כמובן לטווח הארוך המחיר "בסדר".

לאחר אמירה כזו, האנליסטים של מורגן סטנלי שהם בדר"כ (ועדיין) מאוד שוריים על החברה - מחיר המטרה שלהם הוא 320 דולר למניה -   פרטו מספר עובדות שיש לקחתם בחשבון בתמחור טסלה:

•   המכונית החשמלית עדיין נישה קטנה ולא מורגשת פריצה של הטכנולוגיה [הערה שלי - זה יקרה שמחיר הסוללות ירד לרמה של פחות מ 100 דולר לקווט"ש] 

•   סין, שנתפסת כמקור משמעותי לגידול המחזור בטסלה לא תביא עימה ריווחיות 

•  שינוי מודל בעלות מכוניות - לראשונה אני רואה התייחסות למגמה הטכנולוגית הברורה של "נהיגה רובוטית" ו"כלכלת שיתוף"  - כשמגמה זו תהפוך להיות משמעותית - כל הכלכלה תשתנה וכמויות המכוניות המיוצרות בשנה יצנחו לכ 20%-15% מהכמויות המיוצרות היום - זו לא ספקולציה  - זו וודאות-  והרווחים למשקיעים שיבינו זאת בזמן יהיו עצומים - תמחור חברה כמו טסלה שאמורה , עפ"י מחיר מנייתה, לצמוח באגרסיביות במשך שנים - צריך לקחת בחשבון שעוד 7-10 הצמיחה צריכה להתרחש "נגד הזרם" של צמצום דרמטי ברכישת מכוניות ע"י פרטיים וחברות ומעבר להפעלת כלי רכב באמצעות חברות המפעילות ציי ענק  - איזה יתרון יהיה לטסלה?

מי שחושב שהמגמה הזו טרם החלה , ראוי שיביט בגרף הבא:

בארה"ב הערים גדלות, תחבורה ציבורית משתפרת . רק ל 77% מהצעירים בגילאים 20  עד גיל 24 הם בעלי רשיון נהיגה  - ירידה דרמטית מהשיא של  90% בתחילת שנות ה 80.

הירידה בכמות מיילים לאדם שמתרחשת מאז השיא ב -  2004 היא לא פונקציה של משבר כלכלי  - זה פעם ראשונה שיש ירידה בנתון  - מאז המצאת הרכב .



קמצוץ המציאות הזה הספיק לירידת מחיר חדה של 9%.

השטויות שזילכה מדבר

זילכה הוא תופעה בישראל - אדם שמתחזה למבין , אך מדבר שטויות באופן כל כך בטוח בעצמו ומספק כותרות עד כי נותנים לו שוב  ושוב במה לעשות מעצמו צחוק.

לא כל מה שהוא אומר אלו שטויות, אך שזה מגיע למאקרו - לאיש אין הבנה מינימלית.

הוא באופן קבוע קושר בין גובה הריבית למחירי הדיור  - כאילו לא קיים המחסור הגדול בבניה חדשה, ומתעלם מהשפעת עלית הריבית על שער הדולר:

בתחום הדיור, למרבה הצער אין מנוס מהעלאת הריבית. כל עוד הריבית נמוכה באופן משמעותי מהתשואה על שכר דירה (כ-3.5%) והכיוון הוא לעבר ירידות נוספות, ימשיכו המחירים בשוק הדיור לעלות, אלא אם כן המשק יוסיף ויידרדר עד משבר של ממש. נדרשת אפוא העלאה הדרגתית של הריבית לכיוון 3%. איני בטוח שנדרשת העלאה עד שיעור של 3% ממש. ייתכן שניתן יהיה להסתפק בשיעור נמוך יותר, ובלבד שהמגמה תהיה ברורה. כדי לקבוע מסמרות בעניין, יצטרכו לבחון את השפעת העלאת הריבית ההדרגתית (חצי אחוז בכל פעם) עקב בצד אגודל ובזמן אמת.

ומה בדיוק בנק ישראל עשה עד היום? נלחם כמו אריה להחזיק את הריבית גבוהה ורכש דולרים כמו אין מחר. ראה שזה לא עובד - הוריד ריבית קצת - וחזר על התהליך .

זילכה כנראה ישן בשנה האחרונה , התעורר עכשיו ואומר - בוא נעשה ניסוי....

"אומרים שבמקום שטיפש זרק אבן אחת גם מאה חכמים יתקשו לחלצה, ואכן לו הייתה הריבית נשמרת בשיעור של 3.5% בעבר, מחירי הדיור היו נעצרים מזמן (ובניגוד למחשבה המקובלת בציבור, גם שער הדולר לא היה נשחק כל כך). 

זליכה לא מסביר כיצד יקרה הנס הכלכלי הזה של שער שקל חלש עם ריבית גבוהה - ללא משבר כלכלי חריף.
ואולי זה מה שהוא רוצה שיקרה? (אראה בהמשך שזו כוונתו)  הרי אין ספק שענף הייצוא הישראלי יתמוטט, מחירי הדירות ירדו.....

כעת, לאחר שבנק ישראל דחף לציבור משכנתאות בהיקף של מאות מיליארדי שקלים, רובן בריבית משתנה, תחולל העלאת הריבית משבר כפול שגם בו יידרשו לטפל. 
ראשית, ייווצר משבר משכנתאות: עשרות אלפי זוגות צעירים ימצאו את עצמם במצב שבו לא זו בלבד שמשכנו את שנות חייהם הטובות ביותר לטובת המשכנתה, כעת גם ההחזרים החודשיים שלהם יעלו. מנגד, הבנקים שרשמו רווחים גדולים בחלוקת המשכנתאות ירשמו רווחים נוספים בעקבות מצוקת הזוגות הצעירים.

ככל שהריבית ירדה, בנק ישראל הגביל את המשכנתאות בריבית צמודה - כלומר בעוד שחלק מתשלומי המשכנתה יעלו, החלק הארי ישאר קבוע. אלא שלקחו את כל המשכנתה בריבית משתנה לפני הגבלות בנק ישראל - עד שהריבית תגיע לרמה בה הם לקחו את המשכנתה לפני שנים לא מעטות - הם לא רק שהחזירו חלק לא מבוטל מהמשכנתה - הם גם נהנו משנים ארוכות  של החזרים נמוכים מההחזרים שהתחייבו להם בעת לקיחת המשכנתה.

זאת ועוד - מי שלוקח היום משכנתה - מקבל ריבית קבועה צמודה / לא צמודה ברמות נמוכות היסטוריות ורבים מלוקחי  המשכנתה בריבית  גבוה בעבר  עושים בתקופה האחרונה מימון מחדש למשכנתה בריביות נמוכות משמעותי!

יוצא איפה שדווקא בהיבט סיכון הריבית - ירידת הריבית הורידה סיכון ועומס תשלומים ממאות אלפי זוגות  -

החלק הכי מדהים בדברי זילכה הוא החלק על שוק ההון:

משבר נוסף שיווצר בעקבות העלאת הריבית יהיה בשוק ההון: היום, הבורסה נמצאת בשיא של כל הזמנים כפועל יוצא של ריבית ריאלית שלילית הנמשכת כבר שבע שנים. מיד עם העלאת הריבית הראשונה יחל שוק ההון לרדת, והוא עלול, לצערי במידה לא מבוטלת של סבירות, לקרוס בכמה עשרות אחוזים. המחירים פשוט נשענים על אוויר. כדי להקהות חלק מהמשבר הזה יהיה צורך להפנות חלק מהפחתות המסים להפחתת מס חברות (ראו בהמשך). הפחתה זו תעלה את שווי החברות ותקזז חלק מירידות הערך שינבעו מהעלאת הריבית.

זילכה בעצם אומר שהעלאת הריבית היא כמו מס - ותביא לירידה בשערים , אז יש להוריד מס חברות על מנת שהרווחיות תעלה ומחירי המניות "יתאוששו". הוא רק לא אומר מי יממן את הורדת המיסים על החברות.

כאן נחשפת האג'נדה של זילכה - שרות הטייקונים והבנקים - העלאת ריבית מעלה את עומס המשכנתא והאוברדרפט -וזה בסדר - אך פגיעה בשווי ההחזקות של בעלי החברות? עד כאן. - יש לתת פיצוי בדמות הורדת מס חברות

מעלים ריבית  - על מנת להוריד את מחירי נכס אחד  - דירות (ומי מחזיק דירות בישראל? - עמך ישראל) , אך נכס שני - מניות - אסור שירד (ומי מחזיק את עיקר המניות בישראל? - בעלי עניין עשירים....)


עם זאת, למשבר שיתחולל בשוק ההון יש גם צד חיובי: הוא יביא ליציאת כספי משקיעים זרים ולתמרוץ גופים מוסדיים מקומיים להגדיל את נפח השקעותיהם בשווקים זרים. כתוצאה מכך, יתחולל פיחות ריאלי שיחזיר את רווחיות היצואנים לרמה נורמלית, והדבר יסייע למשק בהמשך הדרך לצאת מההאטה. יוצא אפוא כי בתנאים שבהם שרוי המשק דווקא העלאת הריבית (בניגוד לתפיסה הרווחת בקרב הציבור התמים) היא זו שתביא לעליית שער הדולר.
 
כפי שכתבתי בהתחלה - זילכה מכוון למשבר שיביא להחלשות השקל אך הוא מייחס למשבר מדומיין - משבר בשוק ההון יתמרץ גופים מוסדיים לצאת החוצה? - בדיוק ההפך - אחרי ירידות חדות  - יהיה כדאי להשקיע בבורסה הישראלית.

משקיעים זרים יצאו כאשר זילכה נותן להם לבצע ארביטראז ריביות חסר סיכון כי העלה את הריבית? - האיש מעשן משהו חריף.

הסיכום שלו נכון - העלאת ריבית תביא , בסופו של דבר, לעליית שער הדולר - אבל רק אחרי שהציבור התמים, שחושב שזילכה מגן עליו, ישלם באחוזי אבטלה רבים בגלל התמוטטות תעשיית הייצוא הישראלית. 

לדעתי יש דרכים יותר טובות להתמודד עם משבר הדיור ושער הדולר. 

את דעותיו של זיליכה יש לפרסם או במדור מדע בדיוני או ב"בדיחמין לשבת".

"הדולר עובר לשלב חדש. ההקלה הכמותית בארה"ב בדרך לסיום והריבית תעלה - דיכוי הדולר נגמר"

נחמד שהעיתונים כותבים היום את שאמרתי בתחילת השנה בתחזית 2014:

"דולר - בניגוד מוחלט לדעתם של רבים וטובים שארה"ב מפחתת בכוונה את המטבע שלה , אני בדעה שהדולר לא ימשיך להחלש ויש אפשרות, תלוי בעוצמת הצמיחה, שהוא אף יתחזק- התחזקות המטבע הסיני מחד שתצמצם הגרעון המסחרי האמריקאי ועליית הריבית לטווח ארוך הם גורמים משמעותיים שיתמכו בשער הדולר."


וההסבר המלומד מהתקשורת:
המשקיעים נוהרים כעת לדולר האמריקני ומעלים אותו לרמות גבוהות מול מגוון רחב של מטבעות - והשווקים מתרגלים לתרחישים הכלכליים השונים במדינות המפותחות ולאפשרות של העלאת ריבית על ידי הפדרל ריזרב.
הדולר נסחר אתמול (ג') בשיא של שש שנים מול הין היפני, 106.39 ין, ובשיא של 14 חודשים מול סל של 14 מטבעות. עלייתו משקפת את הניגודים במדיניות המוניטרית משני עברי האוקיינוס האטלנטי. הבנק האירופי המרכזי צפוי להמשיך להקל את מדיניותו כדי להיאבק באיום של דפלציה, ואילו הפד צפוי לפרסם פרטים חדשים על העיתוי שבו הוא יעלה את הריביות שלו.

זה רק מוכיח דבר אחד - המאקרו כלכלה עובדת.  התהליכים ארוכים ויש לא מעט רעש רקע - אך בסופו של יום, התהליכים חזויים - בלי ניתוח מספרי מתוחכם , בלי ניתוח טכני של גרפים - פשוט שכל ישר.

עכשיו צריך לראות  ירידה משמעותית נוספת ב TMF - שתסמן עליית מדרגה בריבית הארוכה  - ואפשר לסמן וי על תחזית 2014.

VLO - וולארו - ענק הזיקוק - נישאת על גל הגז הזול עם הפנים לייצוא

בהתאם למדיניות ההשקעות בחברות נישה שניתן להחזיק בהם לטווחים ארוכים מאוד, אחת מהשקעות הקרן היותר וותיקות היא וולארו - חברת בתי הזיקוק העצמאית (שלא בבעלות ענק נפט)  הגדולה בארה"ב.

וולארו בהרבה מובנים מזכירה לי את KEX  - התרחבות של עסק באמצעות רכישות - עקב בצד אגודל , תוך ניצול תנאי השוק  - בלי מינוף, בלי פנטזיות ומבלי לרוץ אחרי העדר - השווקים עולים / יורדים, מחיר המניה משתנה  - אך באופן בסיסי העסק גדל , מתפתח וסופו שיניב תשואה עודפת.

שוק הזיקוק הוא לא שוק קל, מי שעוקב אחר בז"ן הישראלית רואה זאת , אך ל VLO   יש 16 בתי זיקוק , 7400 תחנות דלק, ו- 11 מפעלים לייצור אתנול מתירס - כך שהפרעה לייצור במתקן כזה או אחר לא משפיעה על תוצאות החברה - אלו נקבעים מתנאי המאקרו.

תנאי המאקרו הדומיננטי ביותר הוא מחיר הגז הטבעי בארה"ב. גז זול = יעילות זיקוק גבוהה, ולארה"ב יתרון משמעותי ומובהק, שלא נראה שהולך להשתנות בקרוב -המחיר בארה"ב הוא 50% ממחירו באירופה וכ - 25% ממחירו ביפן

הערה: בקריאת הגרף הזה יש לחשוב גם על בז"ן שנהנית ממחיר גז דומה לזה שבארה"ב -אך בז"ן זה מתקן זיקוק בודד באזור מוכה טילים .....


במקביל יתר תנאי המאקרו הם ברורים:

1. הדרישה לבנזין, סולר ואתנול - גדלה
2. לארה"ב / קנדה גז זול שמאפשר לא רק הוזלת עלויות תפעוליות אלא שיפור מוצרים
3. ארה"ב הופכת ליצואנית נטו של דלק - הביקוש לזיקוק  - גדל
4. גז זול מאפשר הרחבת סל מוצרים - בעיקר מתנול (היום ארה"ב מייבאת את עיקר הצריכה לתעשייה)

אני חושב שרוב האנליסטים לא מבינים את המשמעות הגלובלית של הפיכת ארה"ב ליצואנית דלקים , מעבר להשלכות הפוליטיות, המשמעויות הכלכליות הן מרחיקות לכת  - החל משער הדולר , דרך המאזן המסחרי של ארה"ב וכלה בהשלכות על ענף הזיקוק בארה"ב ובשווקי הייצוא.

יבוא / ייצוא דלקים בארה"ב

מכיוון שנושא הפוסט הוא וולארו , אומר רק כך - בית הזיקוק בארה"ב רואה לפניו שוק עולמי ענקי בו יש לו יתרון תחרותי במחיר.
האילוצים של בית הזיקוק הקשורים להגדלת הכמות המיוצאת הם:

•  הלוגיסטיקה של חומר הגלם לייצור - כיצד מגדילים את משלוחי נפט / גז מקומיים?
• יכולת הזיקוק  - כמה יכול בית הזיקוק לייצר 
• הלוגיסטיקה של העברת המוצר לשווקי חו"ל - כיצד המוצרים מגיעים לנמל?

 הבעיות של לוגיסטיקה נוצרות בגלל "היפוך כיוון" של חומר הגלם והמוצרים הסופיים  במתקנים המייצאים - אם בעבר חומר הגלם היה מגיע באוניה כיבוא , עובר זיקוק והתוצרים היות נמכרים הארה"ב, היום חומר הגלם צריך להגיע למשל מקנדה (נפט כבד) , לעבור זיקוק והמוצרים הסופיים צרכים להגיע לנמל.

הבעיה הגדולה היא שינוע חומר גלם, וולארו רכשה לדוגמא יותר מ 5,000 קרונות רכבת לשנע נפט גולמי , מעבר ללוגיסטיקה בנהרות....


 בהנחה שחומר הגלם זמין ולוגיסטיקה ניתן לפתח,  הגידול השולי בכמויות הזיקוק תורמות משמעותית  לשורת הרווח - כי כל העלויות הקבועות מתחלקות על יותר יחידות מיוצרות - וזה מה שמתרחש בוולארו  - הרווחיות משתפרת , התזרים מפעולות מתחזק , היקף המכירות עולה ויש הרבה אפשרויות להרחיב העסק-  בגרף מטה הקו השחור מראה כיצד הייצוא מגדיל את  התפוקה בבתי הזיקוק בארה"ב:

ומה עם תחרות? זה היופי בתעשיית הזיקוק - קשה ליצור יכולות זיקוק חדשות  - זה יקר ולוקח הרבה מאוד זמן  - הסיכוי כי  יווצר עודף זיקוק הוא נמוך - כי ברגע שמרווחי הייצור יורדים - בתי זיקוק ישנים ולא יעילים פשוט נסגרים - ובתי זיקוק חדשים לא בונים בקצב מספק, ובכל מקרה עיקר הגידול הוא בסין:

ומהצד השני,  חוסר תחרותיות של בתי זיקוק באירופה ובחוף המזרחי של ארה"ב מביאים לסגירות רבות של מתקנים ישנים ולא יעילים - עובדה שמסייעת למגמה של הגדלת היקפי הייצור בבתי הזיקוק התחרותיים.

השילוב של יתרון תחרותי עם צמצום יכולות זיקוק בשווקי ייצוא מביא לתמונה מטה - אזור הגולף בארה"ב מגדיל בהתמדה את ייצוא התזקיקים - בעקר לאמריקה הלטינית ואירופה - כאשר לא ידוע מתי מגמה זו תעצר....  :

לאור המצב המצויין בעסקים, הנהלת החברה בדעה כי המניה זולה, והיא עוסקת ברכישה עצמית מאסיבית , במקביל לחלוקת דוידנדים:

אני בהחלט מבין את ההנהלה.

במחיר למניה של 53 דולר,  מכפיל הרווח עומד על קצת  פחות מ 10 ותשואת דווידנד של 2.2% -לאור העתיד המבטיח יתכן שהפרויקט עם ה IRR  הטוב ביותר של החברה זה להשקיע במניותיה.

אחרי שהריבית כמעט 0 - מה הצעד הבא?

הורדת הריבית לכיוון ה - 0 היתה צעד מחויב המציאות  - כתבתי על כך בפוסט להוריד הריבית ל-  0  ובפוסטים הקשורים אליו.

ההבדל העיקרי בתפיסה שלי אל מול התפיסה המקובלת המוצגת בעיתונות הישראלית הוא הדגש שאני נותן לגלובליזציה - ישראל היא חלק בתוך מארג של סחר בין לאומי והביקושים המקומיים פחות חשובים לכלכלה מהביקושים החיצוניים.

במילים אחרות - אם הכלכלנים חושבים שיש האטה במשק (למרות שהכנסות המדינה באוגוסט, במהלך מבצע צוק איתן - עלו משמעותית על התחזיות והבורסה שוברת שיאים)  וצריך "לעודד" הצרכנים המקומיים, אני בדעה שהבעיה מספר 1 של המשק הישראלי זו התחרותיות הנשחקת אל מול שווקי הייצוא.

השחיקה נובעת מתנועת מספריים - התייקרות  הייצור בש"ח  ושחיקת שער החליפין של השקל שנמצא קרוב לשיא.

ללא גידול בייצוא - יש האטה ומיתון.

אז מה הצעד הבא?

בעיתונות מתחילים לדבר על "הזרקת נזילות " למשק בסגנון רכישת אג"ח - זו כמובן שטות ממדרגה ראשונה - בישראל לאחסרים מזומנים להשקעה - הבעיה הפוכה - חסרים פרויקטים להשקעה - משקיעים מחפשים תשואות בנדל"ן, שוק המניות ובחו"ל -ואינני מדבר על "עמך ישראל" אלא על קרנות הפנסיה שמקבלות הון עתק על חודש ולא יודעות מה לעשות איתו.

אז מה צריך לעשות?

מבחינת בנק ישראל - כלום. הוא סיים את הורדות הריבית, עדיין יכול להתערב בשוק המט"ח ע"י רכישות - אך זו ברכה לבטלה  - קניית זמן שלא משפיעה על התוצאה הסופית.
בנק ישראל צריך לשבת בשקט ולהמתין לעליית הריבית בארה"ב - זה יתרחש עוד 9 חודשים לכל המאוחר - ופערי ריבית שליליים יתנו רוח גבית לשער הדולר.

מבחינת האוצר - להגדיל את הגרעון.

שיעור הריבית ארוך הטווח הוא נמוך כפי שמעולם לא היה - זה מאפשר השקעה בתשתיות ותשואה משקית גבוהה (עלות המימון של הגרעון מול תשואת הפרויקט)  - כבישים , נמלים, שדות תעופה, רכבות קלות, מעבר צה"ל לנגב, הקמה / הרחבה בתי חולים, פריסת תשתיות גז   - השקעות באספלט, בטון וברזל  - מעולם לא היה זמן יותר נכון וזול לביצוע - זה יגדיל את היבוא, יגביר את הצמיחה לטווח ארוך - אין בזה שום אלמנט בעייתי.

ההשקעה הכי חשובה  - דיור ציבורי - זה מסתמן ככישלון הכי גדול של הממשלה הזו  - כשהמדינה יכולה לממן גרעון ב- 3.5% לא צמוד ל 30 שנים ו- 2.6% לא צמוד ל 15 שנה  זה פשוט פשע לא להשקיע בדיור ציבורי  - בניה ממשלתית של דירות על קרקעות מדינה / עיריות והשכרתן  לטווח ארוך  במחירי שוק  - תיצור רווח מימוני נאה למדינה ונכס שניתן יהיה לממש אותו בבוא הזמן.  פרויקטים כאלו אפילו לא מצריכים 100% הון ממשלתי- הכנסת קרנות הפנסיה למימון הפרויקט בתוספת ריבית קטנה על הריבית הממשלתי - תהפוך אותם למאושרים.

דוחות פלאזה / אלביט למחצית 2014 - הסדרים נוספים זו רק שאלה של זמן.

על הקטסטרופה בדוחות 2013 כתבתי בפוסט דוחות פלאזה ל 2013 - מה תעשה אלביט?

על כך שההסדר בפלאזה לא שווה את הנייר שעליו הוא נחתם כתבתי בפוסט  ההסדר המוצע בפלאזה וההשפעות על אלביט

על המחיקות בעקבות שיערוכים של קרקעות ב 2013 כתבתי:

"לצורך האומדן, אני מניח שבקאסה רדיו יש עוד למחוק לפחות 50% - 65 מליון יורו, מהנכסים האחרים עוד ימחקו לפחות 10% - 41 מליון יורו , הפסד ממכירת מטוס - 2 מליון יורו - 108 מליון יורו של מחיקות עוד נותרו"

הגיעה מחצית 2014, תם הרבעון שלאחר מועד ההסדר ואכן הגיע גל מחיקות נוסף - 70 מליון יורו , מהם 31 מליון בגין קאסה רדיו - כלומר ההנחה שימחקו עוד כ 40 מליון יורו מנכסי פלאזה ללא קאסה רדיו התבררה כמדוייקת.

הרווח התפעולי של החברה ב 6 חודשים הראשונים של 2014 עמד על 7.3 מליון יורו כאשר הנהלה וכלליות עומדות על 4.2 מליון, כך השרווח "המנורמל" לפני הוצאות המימון עומד על 3.1 מליון יורו.

הוצאות מימון של 27 מליון יורו (אלו לא רק הוצאות ריבית -  אלו גם הוצאות שנגרמות משינוי השווי הסחיר של חוב החברה - מחירי האג"ח עלו לאור ההסדר)   מביאות להפסד כולל של 99 מליון יורו ב 6 חודשים.

אם בדוחות 2013 כתבתי:

פלאזה התחילה את 2013 עם הון של 443 מליון יורו , ומסיימת אותה עם הון של 210 מליון יורו - 233 מליון יורו , 52% מההון נמחקו בשנה אחת !

עתה במחצית 2014 ההון עומד על 114 מליון יורו  - 45% מההון נמחק ב 6 חודשים - למעשה פלאזה היום רק עם 25% מההון של תחילת 2013 (!)

אני חייב לציין שברמה שנתית הרווח לפני הוצאות מימון של פלאזה  עומד על כ 6 מליון יורו, אך הוצאות המימון עומדות על כ 15-20 מליון יורו בשנה כך שהחברה מפסידה כ 10 מליון יורו בשנה מפעולות  - ללא מחיקות .

 כיצד שלא מסתכלים על העניין, פלאזה לא תוכל לתרום מזומנים לטובת תשלומים באלביט, ורוב הסיכויים שנראה בפלאזה "שידור חוזר" למה שמתרחש בסקורפיו - כשהאגח יגיע לפדיון הראשון אחרי דחיה של שנים בהסדר - יתברר שאי אפשר לשלם....

על אלביט אחרי ההסדר והחשיבות של שווי פלאזה להסדר ניתן לקרוא בפוסט:   אלביט הדמיה החדשה - תמונת מצב .




להלן השוואה של אז לעכשיו:

שווי פלאזה - כ - 44 מליון יורו X v החזקת אלביט 62% - 27.3מליון יורו מזה 12.8 מליון יורו משועבדים לבנק הפועלים - יתרה לאלביט - 14.5 מליון יורו - 70 מש"ח  - היום  שווי השוק של פלאזה הוא 30 מליון יורו בלבד -  החזקת אלביט 55.6% -  17 מליון יורו - 78 מש"ח

שווי מלונות נטו 76 מליון יורו - 360 מש"ח , מזה שיעבוד שני לבנק הפועלים - 168 מש"ח - יתרה לאלביט 192 מש"ח - ללא שינוי

הודו - אומדן מומחה הסדר החוב - 153 מש"ח  - אני מניח שכפי שפלאזה מחקה בהודו, כך גם אלביט - 140 מש"ח

אלביט מדיקל 80 מש"ח - אחרי כל הפרסומים נוברטיס השקיעה 35 מליון דולר תמורת  15% מהמניות - זה כסף שימשיך להישרף על מו"פ וכו'.  לנוברטיס אופציה לרכוש את יתר המניות תמורת 165 מליון דולר- חלק אלביט טכנולוגיות יהיה 30% ואלביט הדמיה מחזיקה 85% מטכנולוגיות , כך שמדובר על  25.5% מהתמורה - 145 מליון ש"ח בלבד.
מה ההסתברות שזה יקרה?
באינסייטק , יורק ו - DK משקיעות ואלביט טכנולוגיות ממשיכה להיות מדוללת.
שווי שוק של החברה - 132 מש"ח - שווי לאלביט 112 מש"ח

קמעונאות - 0

מזומן - ,כ 330 מש"ח - אין גילוי כמה מזומן יש, אך אלביט השקיע בפלאזה , יש הנהלה וכלליות (עוד איו ריבית..) - אני מניח יתרת מזומן 250 מש"ל

סה"כ רכוש - כ- 825 מש"ח/ 792

חובות אגח 666 מש"ח (חוב מובטח לבנק הפועלים עומד על 48 מליון דולר מובטח בשיעבודים על פלאזה והמלונות )

עודף נכסים על התחיבויות  - 155 מש"ח /  106 מש"ח

מכיוון שלחברה הוצאות ריבית של כ 6% על האגח ובנק הפועלים, עלות המימון השנתית היא 50 מש"ח. הוצאות הנהלה וכלליות  - 35 מש"ח - סה"כ 85 מש"ח נשרפים בשנה - תוך 15 חודש שווי אלביט יתאפס.

שווי שוק חברה כ - 360 מש"ח

לאורך כל הזמן חשבתי כי הקרנות יורק ו DK עשו טעות בכניסה שלהם לאלביט - הם לא אמדו נכון את שווי הנכסים ושילמו מחיר גבוה מדי לאגחים של אלביט. DK אף נכנסה לאג"ח פלאזה על מנת להיות גורם דומיננטי בהסדר - הם מנסות עכשיו לצמצם נזקים ע"י כניסה לאינסייטק - אך זה על חשבון בעלי החוב של אלביט....

לי נראה כי כל המבנה של אלביט / פלאזה עומד שוב בפני זעזוע - זה יקח זמן כי ההסדרים הורידו את לחצי תזרים המזומנים בטווח הקצר  - אך הוצאות המימון / הנהלה וכלליות לא עוצרות לרגע וכשאין עסקים המייצרים מזומנים ערך הנכסים הולך ויורד - זו רק שאלה של זמן עד למשבר.

אם מייד אחרי הסדרים שוב רואים שהחברות לא יציבות  - מדוע ההסדר נבנה כפי שנבנה? - לי יש רק תשובה אחת - עסקה מתחת לשולחן שנועדה מניעת חקירות בחברות  - יש הסדר - אין חקירה - לא יעלה על הדעת שב 18 חודש מראשית 2013 ועד מחצית 2014 פלאזה תמחוק 75% מההון - איפה היו כולם ב 2010-2012 ?

לאור האמור לעיל, אינני יודע להסביר את רמות השערים בהם נסחרים האגחים של אלביט ופלאזה  - אבל גם במשך זמן רב לא הבנתי את שער מניית אלביט  - עד שהנפילה הגיעה.

 אני כמובן לא מחזיק את ניירות החברות  והמלצתי למי שמחזיק - למכור - אני מתכנן לפתוח שוב שורט על מניית אלביט - אך  אעשה זאת לקראת שנת 2014 - בחודשים הקרובים אני לא רואה סיבה ללחצים במניה.

ארגון הרופאים נגד קדנציות למנהלים: "רופא זה לא תפקיד, זה מפעל חיים"

כבר מזמן לא צחקתי כל כך.


הממשלה צפויה לאשר בישיבתה הקרובה את הרפורמה שתקצוב את כהונתם של מנהלי מחלקות ויחידות ומנהלי בתי חולים, אך אף שהמדינה החליטה לשמר את תנאי שכרם גם לאחר סיום התפקיד, ואף שהכהונה תיקצב לתקופה ארוכה של עד 12 שנה, בארגון רופאי המדינה (אר"מ) מתנגדים לרפורמה בצורתה הנוכחית.

"בראש הרפואה הציבורית עומדים רופאים מעולים שעבורם ניהול היחידה, מחלקה, או בית החולים הוא מפעל חיים ולא 'תפקיד' שאותו צריך לעבור בדרך לנקודת הציון הבאה בקריירה" – כך כתב לשרת הבריאות יעל גרמן יו"ר אר"מ, ד"ר נמרוד רחמימוב. "מטרתה העיקרית של זו, בעינינו, היא נטילת ההובלה של מערכת הבריאות מידי הרופאים, והפקרתה בידי פקידים ואדמיניסטרטורים". הוא דורש לקים משא ומתן ומזהיר מפני "צעדים חד־צדדיים מצד הממשלה", שלדבריו "יחייבו גם את רופאי המדינה לפעול באופן חד־צדדי ועלולים לגרום לזעזועים במערכת הבריאות הממשלתית ופגיעה בשירות לציבור".


זה אולי ההסבר הכי טוב מדוע אסור לתת לרופאים לנהל כלכלית אף ארגון.

אם בארגון הרופאים לא מבינים או מקבלים  שניהול זה גם מקצוע  וחלק מהניהול זו תחלופה   - הם רק מוכיחים שהם לא ראויים לתפקידי ניהול.

בשולי הדברים:

 2 קדנציות של 6 שנים כל אחת זה הרבה יותר מדי - אני בדעה שקדנציה של 5 שנים ואפשרות להאריך עד 3 שנים נוספות - זה יותר ממספק - ויש להרחיב את העניין ליתר הגופים הציבוריים - מחברת החשמל ועד קק"ל, ממשרד החינוך ועד האוניברסיטאות - תחלופת מנהלים תעשה רק טוב לשרות הציבורי.

באותו אופן יש להגדיר תפקידים בכירים בצה"ל שאינם תפקידי לחימה , תפקידים שבאופיים הם ניהוליים, ולהגדיר קדנציות ארוכות בתפקיד - 5 שנים עם אופציה להארכה ל 3 שנים - לא כל רס"ן נהיה סא"ל ולא כל סא"ל  יהיה אל"מ, לא כל אל"מ הופך להיות תת-אלוף, ולא כל תת אלוף הופך לאלוף - בגיל 40- כבר ברור מי לא יקודם ברמות רס"ן / סא"ל  - ובמקום שיפרשו מצה"ל ויקבלו פנסיה מגיל 47 , ראוי כי ימלאו עוד 2-3 תפקידי מטה ארוכים - שיביא אותם לפרישה בגיל 60- כך עם ישראל ירוויח קצינים מנוסים כמרכזי ידע וניהול במקום מודל של קדנציות קצרות של 3 שנים - ולא חסרים תפקידים בצבא שעובדים , ביום קשה , בין 8:00 ל 17:00.

אל"מ / תא"ל יודעים שלא יקודמו בגיל 45-50 - 3 קדנציות ארוכות נוספות במטה יביאו אותם לפרישה בגיל 65

אני חושב שכחלק מהרפורמה בצה"ל, יש לאפשר  למשרת לבחור - לצאת לפנסיה או להמשיך לשרת

 אם רופא יכול לנהל מחלקה בבית חולים בגיל 50 או בית חולים בגיל 60 , אין כל סיבה שבגיל 60 אל"מ לא ינהל מחלקה X במטה חיל האוויר / זרוע יבשה / מטכ"ל  - החיסכון הכספי במונחי פנסיית גישור הוא עצום .

אסטרטגית מסחר ב VIX נמוך - סטטוס - III

זה פוסט המשך לפוסט באותו נושא מ  18/6/2014 ו - ב 16/7/2014 שעוקב אחר הביצועים של הפוזציה .

הפוזיציה המקורית מ 29/5/2014:


3 יחידות לונג    2014  CALL VIX NOV מחיר מימוש 16 ו - 1 יחידה CALL UVXY JAN  2016 במחיר מימוש 35
יחס הגידור הוא 2.5-3 , ואני לוקח את הגבוה מטעמי זהירות.
עלות האופציה על VIX - 2.75  -- כלומר 3 יחידות ב 8.25 , האופציה על UVXY  נמכרת ב 19.5  - כלומר תזרים חיובי של 11.25



מחיר האופציה על UVXY הינה 10.23 ומחירה של  האופציה על VIX עומד על 1.70

בחניכת הפוזיציה קיבלנו 11.25  , ועתה והתחיבות בגין הפוזיציה היא : 10.23- 3X1.70 ===>  סה"כ 5.23
כלומר רווח של 6.02   - 53% מערך הפוזיציה ב 10 שבועות


פוזיציה ההמשך מ 18/6/2014:


VIX 19NOV14 15.0 C בלונג  - במחיר 2.82  ו-  UVXY 15JAN16 35.0 C  בשורט - במחיר 15.47 זו אותה אופציה שנמכרה בסיבוב הקודם. שוב ביחס 1:3


מחיר האופציה על UVXY הינה 10.23 ומחירה של  האופציה על VIX עומד על 1.95

בחניכת הפוזיציה קיבלנו 7.08  , ועתה והתחיבות בגין הפוזיציה היא : 10.23- 3X1.95 ===>  סה"כ 4.38


כלומר רווח של 2.7  - 38% מערך הפוזיציה בכ 7 שבועות




פוזיציה שלישית נחנכה ב 18/7/2014:


VIX 19DEC14 15.0 C בלונג  - במחיר 2.25  - זו אופציה עם פקיעה המאוחרת בחודש מהאופציות שנרכשו בסיבובים הקודמים.
 ו-  UVXY 15JAN16 35.0 C  בשורט - במחיר 11.9 זו אותה אופציה שנמכרה בסיבוב הקודם. הפעם  ביחס 1:2.5



מחיר האופציה על UVXY הינה 10.23 ומחירה של  האופציה על VIX עומד על 2.4

בחניכת הפוזיציה קיבלנו 6.25  , ועתה והתחיבות בגין הפוזיציה היא : 10.23- 2.5X2.4 ===>  סה"כ 4.23

כלומר רווח של  2.02 - 35% מערך הפוזיציה בכ 3  שבועות 

 מבט השוואתי:

הפוזיציה  הראשונה היא כבר "וותיקה" ואפשר להשוות את ביצועיה להשקעה מקבילה ב XIV או אפילו שורט UVXY לאותה תקופה:

אסטרטגיה - תשואה של 53%
UVXY  - תשואה של 35%
XIV תשואה של 12%

כלומר ב 10 שבועות האסטרטגיה הניבה תשואה הגבוהה משורט UVXY ב 51% ומלונג XIV ב כמעט פי 4.5.

כמו בפעמים הקודמות , אמתין כ 3-4 שבועות או לקפיצה משמעותי ב VIX על מנת לבחון את הפוזיציה.

לוי אגח - ה' / ו' - עדיין הזדמנות קורצת

לוי היא חברה יזמית בנדל"ן למגורים בישראל ומשקיעה בנדל"ן מניב בישראל ובצרפת.

החברה נקלעה למצוקה תזרימית ולא שילמה תשלומים לאג"ח מספטמבר 2012 , והתגלגלה להסדר שהושלם באפריל 2014 - שכלל דחיית תשלומים , העלאת ריבית על האג"ח ופיצוי באמצעות אופציות והון - אך ללא תספורת.

ההסדר הוא פשוט תהליך של "פרוק מרצון" שמבוצע ע"י הבעלים בתקווה שבסופו יישאר איזה שווי למניות - זה כמובן לטובת מחזיקי האג"ח שחייבים לקבל פדיון מלא לפני שבעלי המניות יראו שווי כלשהו.

אך אין לטעות - השווי שיוותר , אם יוותר , הוא ממש "שווי שיורי" קטן שבגלל מינופה של החברה מאוד רגיש לכל שינוי, ומכיוון שלחברה אין נכסים שצפויים להשביח באופן משמעותי  - שהתמונה לא תשתנה.

הדוח הכספי למחצית 2014 למעשה הדוח הראשון הכולל מההסדר  כך שזו הזדמנות לסקור שוב את החברה.

החברה עומדת על שתי "רגלים" - פעילו ייזום בישראל והחזקת נכסים בישראל ובחו"ל

לא אכנס לכל ניתוח נכסי החברה, המומחה שמונה בהסדר ביצע את העבודה שמסוכמת בדוח ב 5/12/2013:
  http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=862336

ובדוח הראשוני שלו מינואר 2013

אתייחס רק לשינויים מאז בהיבט שינוי השווי הנכסי הכללי - המטרה היא לאמוד את יכולת החברה לעמוד בתשלומים לאג"ח - אם במהלך פעילותה עכסק חי או בפרוק.

השינוי המשמעותי  בשווי מלאי הקרקעות  מגיע ממכירה , שלא תוכננה בתזרים המזומנים,  של חלק מהמגרשים בראשון לציון במחיר הנמוך מהמחיר בספרים ב 7 מליון ש"ח - כך שערך הקרקע עומד כעת על 17 מליון ש"ח, כמו כן הנכס בארסוף נמכר ב 3.2 מש"ח - 0.5 מש"ח פחות מהשווי בספרים.

בנדל"ן המסחרי מומש הנכס  בירושלים במחיר הגבוה ב 0.8 מש"ח מהשווי בספרים והנכס בחורב מוערך ב 0.5 יותר, פדני 0.8 יותר.

גם בפרויקטים המצב לא עפ"י התכנון -

חדרה שרונים - תזרים צפוי של 25  עד סוף 2015 - במקום 31.5 - ירידה של 6.5 מש"ח
חדרה ניסנית י' - 4 במקום 4.5 - ירידה של 0.5
חדרה ניסנית יא  -  5 במקום 3.5 -גידול של 1.5

כל השינויים בתזרימים / שווי נכסים מסתכם בירידת ערך של כ 10 מש"ח מדוח המומחה שסיכם את יתרת הנכסים ל 2015 ו 2016:

כלומר עודף ההתחייבויות על הנכסים הצפוי ב 2016 עומד עד 16 מש"ח בלבד אך זה על 38 מש"ח חוב לאג"ח - כלומר האג"ח יהיה מכוסה ב 142% מערכו.


בנוסף , לאור מכירות נכסים מעבר לתכנון  , דוח תזרים המזומנים נראה כמחובר מאוד למציאות והחברה יכולה , בסבירות גבוהה, לעמוד בו:

חייבים לתת את הדעת לרגישות של עמידה בתשלומי האג"ח למימושים של הנכסים ותזרימי הפרויקטים, קיים סיכון לא קטן שלוחות הזמנים של המימושים / פרוייקטים לא יתאימו ללוחות הזמנים של פרעון האגח  - בעיקר ב 2016 וזה עשוי לחולל "רכבת הרים" במחירי האג"ח.



מבחינת אפשרויות השקעה יש שני אג"חים רלבנטיים -

• אגח ה' , הקצר יותר שנסחר בכ 90% מפארי בתשואה שנתית של כ 17% פדיון 11/14 עד 11/16
• אגח ו' - היותר ארוך הנסחר ב כ 75% מפארי בתשואה שנתית של  26% פדיון 3/15 עד 3/18

ברור כי אג"ח ה' רגיש הרבה יותר "לתקלה" בלוחות זמני התשלומים ואולי אף לנסיון "סחיטה" של אג"ח ו'  אם יתברר שיש אפשרות לקושי בעמידה בהתחיבויות החברה אך מצד שני הוא לכאורה "יותר בטוח" כי מקבל התשלומים מהר יותר.

למעשה אגח ו' יוותר לבדו בסוף 2016 , כך שאינני צופה רווחי הון באג"ח ו' כתוצאה משיפור מצב החברה - לפחות לא עד תום 2015 או מימושים משמעותיים נוספים.

לאור זאת , דווקא היום שאנו קרובים לפדיון של 1/3 מאג"ח ה'  יש לשקול להחזיק את אגח ה' -לקבל הפדיון ואז לבחון שנית מעבר לאג"ח ו' .

הקרן מחזיקה תמהיל של 75% אגח ו' ו- 25% אגח ה' - כאשר פדיונות ה' כנראה ינותבו לאג"ח ו'.

סקורפיו - ההסדר המתגבש

בפוסט סקורפיו אג"ח - עוד סיבוב של הסדר - לדעתי שוב לא תהיה תספורת

הערכתי כי " האלטרנטיבה לפרוק (היא)  באמצעות  הסדר שיושג ע"י הבטחת שטיינמיץ את יתרת החוב והתשלומים של האג"ח תהיה הפשוטה והזולה ביותר למימוש "

עפ"י ההודעה מהיום , נראה כי ווריציה של הנושא סוכמה בין הצדדים -

• דחיה של 5 שנים בתשלומים תמורת ערבות על 66% מהחוב
• הצהרה ברורה כי כל ההזרמות ורכישות האגח ע"י בעלי סוקרפיו נחותים לחוב האג"ח וחלק מהחוב לבנק ישולם שלא ממקורות החברה.
• מחיקת האגח מהמסחר

אני מעדיף לממש הערבות ולקבל 81 אג. לענ כפרעון מוקדם  - שזה השער הגבוה ביותר אליו הגיע האגח מאז המשבר של 2008  - מאשר להמתין 5 שנים לקבל אולי 124 אגורות או עוד דחיה....

אני לפחות מרוצה שהנחה לשאג"ח יש רשת בטחון משמעותית מבעל השליטה הוכחה כנכונה - לא תמיד אפשר להרוויח 20% בשנה על אגח, אך רצוי שתקופת ההחזקה לא תסתיים בהפסד.

באדיבות פלוג: זה הזמן למחזר משכנתא - אך זו דרך לא פשוטה....

זו קריאת השכמה לכל מי שלא ער לעובדה שהריביות בישראל הם בשפל היסטורי  - אינני חושב שיש בעל משכנתא אחד שתנאי המשכנתא שלו דומים למה שניתן לקבל היום בריביות לטווח בינוני / ארוך  צמוד/לא צמוד.

מכיוון שהתחזית שלי היא שישראל תחזור "למשטר אינפלציה"  נורמלי , יתכן אף יותר מהר ממה שמקובל לחשוב , קיבוע שערי ריבית במשכנתאות לא צמודות עשויה להיות אחת העסקאות הטובות שיש.

אפשר לראות זאת גם   בנתוני 2008 - ירידה חדה בצפי לאינפלציה מרמה שנעה בין 2.5% ל - 3%  לרמה שלילית בסוף 2008 - ומשם קפיצה חזרה לממוצע במהלך 2009.
 התופעה חוזרת על עצמה במשבר 2011 , ועתה אנו חווים שוב את אותה תופעה בגלל התחזקות השקל .
המכנה המשותף של כולם זהה - הציפיות האינפלציונית מושפעות מירידת ביקושים בחו"ל - ב 2008/2011 זה משבר כלכלי תוצרת חוץ, ב 2013/2014 זה משבר ייצוא תוצרת מקומית.

לחוסר מזלי , לקחתי את המשכנתא לפני כ  3 שנים , אחרי שההגבלות על לקיחת משכנתא בפריים נכנסו לתוקף כך שרק 1/3 מהמשכנתא נלקח ב פריים מינוס 1

את היתר לקחתי  כמשכנתא צמודת  מדד - משתנה כל 5 שנים  - שמאפשרת גמישות בפדיון מוקדם או מחזור  מצד אחד וריבית יחסית נמוכה מהצד השני - ואפילו החלפה לצמוד דולר.

הריבית על המשכנתא נקבעה  כמדד+ 2.5 אך  היו "זנבות" של משיכות יתרת המשכנתא במועדים מאוחרים ובסביבת ריבית עולה וכך מצאתי עצמי מביט בהשתוממות בדיווח של הבנק  על צמוד + 2.7 ואף צמוד + 3
 כאשר ריבית בנק ישראל ירדה ל - 0.75% , הכדאיות במימון מחדש עלתה מאוד לאור הירידה בריביות הארוכות . כמו כן מתאפשר "לאזן" מחדש את המשכנתא - להגדיל שוב ל 1/3 את מרכיב המשכנתא המבוסס על פריים.

לאור זאת, אני מגלגלת את מיחזור המשכנתא  כבר מספר חודשים,  שבמהלכם גיליתי חלק מהאבסורדים של שוק המשכנתאות הישראלי.

רצוני לעבור למשכנתא לא צמודה בריבית קבועה - במועד שלדעתי נקבע שפל היסטורי בריבית הקבועה הלא צמודה. באופן זה יש גידור מובנה במשכנתא כנגד התפרצות אינפלציונית שתביא בהכרח לזינוק בריבית הפריים  - 2/3 מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה נשחק מהאינפלציה בעוד התשלום על הפריים עולה.

בהיבט  הסיכון ,אין ספק שהחלפת משכנתא צמודה בריבית משתנה במשכנתא לא צמודה בריבית קבועה מורידה את הסיכון ללווה באופן משמעותי , והייתי מצפה מהנחיות בנק ישראל לעודד מעבר זה - בוודאי לא להגבילו.

אך אנו חיים בחלם, ומה שמשווים זה לא את הסיכון של המשכנתא אלא את יכולת ההחזר - וכאן קבור הכלב - במעבר בין המסלולים , ההחזר החודשי הראשון במסלול הקבוע לא צמוד,יותר גבוה על אותה יתרת משכנתא מההחזר החודשי האחרון על המסלול הצמוד.

זה עניין טריויאלי - במסלול הצמוד -  התשלום האחרון מורכב מהחזר קרן + ריבית  - נניח 3%. במסלול החדש , הלא צמוד, יתרת המשכנתא זהה אך ריבית גבוהה יותר  - נניח 4%. ההפרש בין הריבית הצמודה ללא צמודה מבטא את צפיות האינפלציה. לאורך זמן יתרת המשכנתא הצמודה תגדל עם האינפלציה וההחזר יגדל , כאשר במשכנתא הלא צמודה - ההחזר נשאר קבוע - בסופו של דבר המבנה של המשכנא הצמודה הוא החזרים ראליים קבועים - נומינליים גדלים, ובריבית קבועה - החזרים ראליים יורדים, נומינליים קבועים.

מכיוון שביקשתי גם  לקצר  את תקופת המשכנתא  (לצמודה נותרו 17 שנים וביקשתי לקחת קבועה ל 15)  - ההחזר החודשי הפך להיות משמעותי יותר גבוה מהקיים.

לי זה לא הפריע, אך לבנק ישראל כן.

בתקנות החדשות יש הגבלה על מיחזור - לא ניתן להגדיל את ההחזר יותר מהתשלום השוטף. רוצה יותר?  - צריך לחזור למבחן ההכנסה המקורי שנערך בעת לקיחת המשכנתא ולראות שאתה עדיין עומד בכללים , גם בהחזר החדש.

שמחתי מאוד לשמוע זאת, אך היתה בעיה קטנה - כשנתנו את המשכנתא לא ביצעו מבחן הכנסה.....! ברישומי הבנק מופיע - הכנסה=0.

כאן המערכת נכנסה ללופ-אינסופי - אני טענתי - התקנות אומרות שיש לחזור על מבחן ההכנסה כפי שבוצע בעת נטילת המשכנתא (זה ממש הטקסט של התקנה)  - מכיוון שהכנסה 0 היה מספיקה - היא שוב תספיק.....

משום מה הבנק לא אימץ את הפרשנות שלי ובמקום זאת הציע מערכת מסובכת של תמרוני משכנתא שיביאו להחזר שווה להחזר דהיום

 33%  -  מסלול הפריים ל 25 שנה

55% - ריבית קבועה ל 15 שנה

12% צמודה משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה

ובתמורה לכל בילבולי המוח - יוותרו על הדרישה לביטוח חיים

זה היה ביוני.

מכיוון שצפיתי ירידת ריבית בגלל התחזקות השקל - לדוגמא בפוסט מה ניתן לעשות אל מול התחזקות השקל?  מ 30/6/2014 , מסרתי לבנק שאני ממתין עם המיחזור לאוגוסט מכיוון שלהערכתי הריבית תרד.

עכשיו אנו בסוף אוגוסט, ריבית הפריים ירדה ב 0.5%, הריבית הקבועה ל 15 שנה ירדה ב 0.22% - ההצעה האחרונה מהבנק מצטטת את הריביות הבאות:

פריים -1 להלוואה המקורית, פריים -0.9 לתוספת  - הכל יאורך ל 25 שנה 

 3.58% ריבית בשיעורקבועה ל 15 שנה 

 1.85 ריבית  צמודה משתנה כל 5 שנים - ל 25 שנה

בפועל מדובר בשינוי תמהיל משמעותי ביותר  ביחס לתמהיל בו נלקחה המשכנתא  - מ 66% במסלול ריבית צמודה משתנה כל 5  שנים ל- 55% במסלול קבוע לא צמוד ורק 12% מהמשכנתא נשאר צמוד למדד.

נקודת האיזון בין 3.58% לא צמוד  ל 1.85% צמוד היא אינפלציה שנתית של 1.73% ממוצע בשנה  - נמוך מכל יעד 

היסטורי של בנקים מרכזיים בעולם שמבקשים לראות אינפלציה של כ 2% בשנה כסימן לכלכלה המתפקדת באופן תקין.

כך או כך, ביחס לחלק הארי של המשכנתא היום המרוכזת במסלול צמוד בריבית 2.5% מדובר על נקודת איזון של 1.08% לשנה   - כך שאני משוכנע שהמימון מחדש , בסופו של דבר, יחסוך הרבה בתשלומי המשכנתא.

הנקודה החשובה היא שכמעט לכל מי שמחזיק משכנתא עם מרכיב צמוד משתנה יש כדאיות במימון מחדש ונושא זה מקבל מעט מאוד תשומת לב בעיתונות הכללית והכלכלית.