מדוע אין בועת מחירים בנדל"ן

בסביבה של מוצר במחסור - מחירים עולים - זו אקסיומה כלכלית.

המונח "בועה" מתייחס למידת המרחק של מחיר הנכס ממחיר שיווי משקל בו היצע וביקוש נפגשים - תחת תנאים רגילים.

אז מתי יודעים שיש שוק בועתי כאשר המחירים עולים בגלל מחסור? - כאשר מחיר הנכס עולה משמעותי ממחיר מוצר תחליפי  או שרמת המחיר היא כזו שתביא "להריסת ביקוש" - הלקוחות פשוט לא מוכנים לשלם מחירים מעבר לטווח מסויים וגמישות הביקוש משתנה באופן משמעותי  - כך שנראה ירידה מסיבית בביקושים למוצר.

בשוק הדיור , לתחליפיות של רכישת דירה  שתי פנים - תשלום שכירות או לקיחת משכנתא - שכירות היא תחליף מיידי ואמיתי, ומשכנתא היא כלי לגייס משאבים שהיום אינם  (כסף) לצורך הרכישה - בפריסת תשלומים הכוללת תשלום "קנס" בצורת ריבית.

ככל ששיעור הריבית נמוך כך "הקנס" נמוך ויותר קל לגייס הכסף - שממשיך לתמוך בביקוש לדיור.


מכיוון שרובם המכריע של רוכשי הדירות לוקחים משכנתה, כל זמן שיש יכולת לקחת משכנתא סבירה  - הביקוש ימשך.

הגרף מטה הוא מתוך פרסום של בנק ישראל המראה עובדה מפתיעה:

דווקא העשירונים שמשתתפים בביקוש לדירות חדשות , רחוקים ממיצוי היכולת שלהם לקחת משכנתא - מהעשירון החמישי , ששיעור התשלום החודשי הוא כ 2500 ש"ח בחודש היחס בין ההכנסה למשכנתא נמוך מ 20%   - למעשה בעשירון חמישי בתשלום המשכנתא הוא 2,500 ש"ח על שכר נטו של כ 13,250 ש"ח  - שמותיר כ- 11,000 ש"ח להוצאות חודשיות - שזה לא מעט.

לגבי יתר הנתונים - נראה לי שיש אנומליה - לא יתכן שבעשירון 1 יש משכנתא של 1,000 ש"ח על הכנסה נטו של 3,000 או עשירון שלישי יקבל משכנתא של 1,500 ש"ח על הכנסה של 6,500 - לאור זאת נראה לי שמה שמתואר "כעשירונים  נמוכים" מבחינת הכנסה נטו אלו כל מני פנסיונרים של גופים ממשלתיים ומשקיעים בעלי עושר פיננסי - קבוצות שקונות דירות זולות להשקעה כאשר "ההכנסה נטו" שמראים לבנק  היא נמוכה - אך בנק המשכנתאות מכיר את המציאות לגבי יכולותיהם הפיננסיות.

לאור כל האמור לעיל, נראה כי היכולת של רוכשי הדירות לשלם מחירים הולכים ועולים עדיין קיימת הווה אומר - התייצבות / ירידת מחירים תגיע רק מעליית ההיצע.

ומה מתרחש בהיצע?



 

יש עליה של כ 10% במספר הדירות בבניה העומדות למכירה ביחס לתחילת 2012.  כמותית מדובר על כ 1,700 דירות בלבד - 4% מהתחלות הבניה השנתיות  - שגם הן נמוכות - 40-45 אלף בשנה - כלומר הנתון מתאר פשוט גידול מתון בהתחלות הבניה בשנתיים האחרונות  - לעומת גידול משמעותי יותר בשנתיים הקודמות.