"דירה להשכיר" - דור ב' - עוד יותר אווילי מדור א'

ההתנהלות של "קבינט הדיור של לפיד חייבת להיות נושא למחקר סוציולוגי כיצד חבורה של אנשים, שבסופו של דבר יש להם ראש על הכתפיים וחדורי מוטיווציה לתת מענה אמיתי לבעיה בוערת , לא מצליחים למצוא פתרון שעומד במבחן הסבירות.

על הביזבוז בעצם הקמת החברה "דירה להשכיר"  - כבר כתבתי

על כך שהחברה פשוט תהפוך להיות עמידר 2 - כבר כתבתי

אז כעת משנים כיוון :

קבינט הדיור צפוי להחליט היום על מתווה פעולה חדש עבור חברת "דירה להשכיר", במסגרתו תורשה החברה לרכוש אלפי דירות חדשות מיזמים במהלך השנתיים הקרובות, על מנת לשכן בהם משכירים בהשכרה ארוכת טווח. שווי הרכישות המתוכנן צפוי לעמוד על 2 מיליארד שקל, 400 מיליון שקל מתוכן הון עצמי שצפוי הקבינט לאשר לחברה, והיתר אשראי בנקאי. לדברי מנכ"ל החברה עוזי לוי, מטרת החברה היא להגיע לכ-2,000 דירות מאוכלסות בתוך שנתיים מהיום.

בכוונת החברה לפנות ליזמים הנערכים לבניית מתחמים גדולים בערי "המעגל השני" שמסביב לתל אביב, ולבקש לרכוש בשלמותם מתחמים בני 300-400 דירות. בין הערים והמתחמים שמנה לוי: ראש העין, שכונת מצליח ברמלה, באר יעקב, כפר יונה, מזרח נתניה ושכונת גילה בירושלים. "אני רוצה להיכנס לתהליך בשלב שבו אוכל להשפיע על המפרט ועל תמהיל הדירות" אמר לוי, בנוסף לכך אוזיל ליזם משמעותית את הבנייה, שכן אחסוך לו הוצאות שיווק ומימון בנקאי. מדובר יהיה מבחינתו במתחם שלם מכור מראש. הוזלת המחיר תאפשר לי להשכיר את הדירות בשלב מאוחר יותר, במחיר אטרקטיבי יותר ומבלי לפגוע בתשואה. עם השלמת בניית המתחמים, מתכננים בחברה לאכלסן במשכירים שיחתמו על חוזים ארוכי טווח, תוך היעזרות בחברות ניהול המתמחות בנושא, ולאחר מכן – העברת המתחמים, כאשר הם מאוכלסים ומנוהלים, כנכסים מניבים לגופים המוסדיים.


קראתי את  הכתבה 3 פעמים  - כי אני פשוט לא מאמין שאנשים רציונליים יכולים ללכת בכיוון הזה ואסביר מדוע:

1. לכולם ידוע שהבעיה של מחירי הדירות בישראל אינה נובעת ממחסור של דירות להשכרה אלא ממחסור בדירות בכלל  - כי מנהל מקרקעי ישראל לא משווק מספיק קרקע - מחסור קרקע מוביל לעליית מחירי הקרקע ומשם זה מתגלגל למחירי הדירות. אז כיצד רכישה של דירות מיזמים בפרויקטים רגע לפני תחילת הבניה משנה את המציאות הזו?

2 יתרה מכך, מחירי השכירות נקבעים עפ"י היצע וביקש - אז הסטת 2000 דירות , שרובן  היו נרכשות למגורים עצמיים למעשה דוחפת משפחות שתכננו לקנות - לקנות במקום אחר - והביקושים לרכישת דירות נותרים בעינם - רק על מלאי דירות מצומצם יותר - כלומר מחירי הדירות הפנויות - יעלו , ועימם מחירי השכירות  - למעט אלו "שיזכו בלוטו " (מקורביזם?) להיכנס לגור בשכירות בדירות הללו .

 3. לגבי ההוזלה "המשמעותית"  - בחלומות הלילה.  מכיוון שהקבלנים רכשו את הקרקע , תכננו אותה ואף יבנו את הדירות - אינני רואה אילו חסכונות משמעותיים אפשריים למעט הוצ' שיווק של הקבלן ומימון בשוליים (בסביבת ריבית נמוכה היסטורית) שאלו יקוזזו עם חוסר היעילות הממשלתית והצורך בניהול הדירות המושכרות אח"כ.

4. שינוי תמהיל - עוזי לוי כנראה לא יודע איפה הוא חי. הוא יבוא עכשיו וישנה את מספר יחידות הדיור בבניין? - זה אומר במקרה הטוב להתחיל את תהליך הרישוי מהתחלה  ובמקרה הרע לשנות את התב"ע - אז או שהוא לוקח מה שיש או שזה עוד 5 עד 15 שנים..... 

6. העברת הנכסים למשקיעים מוסדיים-  עוד נתק קשה מהמציאות - תשואת ההשכרה, אחרי הוצאות חברת ניהול וכו'  תהיה 3% לכל היותר - ולדעתי זה מספר שמגלם נס קטן - איזה משקיע יקח את זה ?


מה שבאמת מתסכל אותי היא העובדה שאין קושי אמיתי לתת מענה לתחלואי שוק הדיור הציבורי  - מהר , בזול ובאופן חברתי נכון.

המענה הוא דיור ציבורי לכל סוגיו אך בדגש על האוכלוסיות הנזקקות מחד וסטודנטים מהצד השני - לו  תועלות אדירות  ופינוי בינוי בנכסי עמידר.

את הדיור הציבורי יש להגדיר כתוכנית חרום שתנוהל ע"י משרד הבטחון  - כפי שבונים גדרות בטחון על הגבולות  או את עיר הבה"דים - בלי פוליטיקה של משרדים ממשלתיים - אנשים שלא רואים כלום חוץ מביצוע המשימה - והם יקראו למילואים למי שצריך - איך שהוא מתכננים במדים עובדים יותר מהר וזול ממקביליהם במשרדי הממשלה - כי "גומרים הולכים"....

הבעיה היום עם הממשלה היא שנראה כי תלך לפני שאפילו תתחיל.....