המנטרה שאני חוזר עליה כל הזמן נקלטה במשרד האוצר - הבעיה של מחירי הדיור היא המחסור בהיצע. כל פרמטר אחר משמש כמגביר או זרז - אך הבעיה היא בהצע.
הגרפים הטה - מתוך מצגת האוצר מראים בברור את הפער בין התחלות בניה לתוספת משקי הבית - מ 2001 ועד סוף 2013 - כלומר הבעיה עם ההיצע נבנית כבר 12 (!) שנים.
הגרפים גם מראים כי ירידת הריבית אינה גורם דומיננטי לעליית המחירים הישראל- כאשר רואים ירידה בריבית מ 2005 ובמקביל ירידת מחירי דיור עד 2008 - למרות החוסר הברור בהתחלות / גמר בניה - זו התקופה שבה היה כנראה עודף היצע שגרם לירידת מחירים שהתחלף במחסור ועליית מחירים.
כל שדרוש על מנת להגדיל את הצע הדירות בטווח הקצר זו חשיבה מחוץ לקופסא - אחד הפתרונות שנכנס לישראל הוא בניה באמצעות מכולות - יש שני פרוקטים אחד בלוד והשני בשדרות.
בניה ממכולות , דירות קטנות של 25 מ"ר לסטודנטים , שאפשר להזיז אותם ממקום למקום בקלות יכול לתת מענה מצויין דווקא באזורי ביקוש - יש קרקע עירונית שלא בשימוש - מקימים מבנה ממכולות להשכרה - עד שהקרקע תפותח.
תארו לעצמכם שבכיכר המדינה יקום פרויקט מגורים לצעירים ממכולות 3-4 קומות, דירות של בין 30 מ"ר ל 60 מ"ר - כאשר יגיעו לשלב בו בתחילים לעבוד על הקרקע - יגיעו מנופים ויזיזו השכונה למקום אחר....
הגרפים הטה - מתוך מצגת האוצר מראים בברור את הפער בין התחלות בניה לתוספת משקי הבית - מ 2001 ועד סוף 2013 - כלומר הבעיה עם ההיצע נבנית כבר 12 (!) שנים.
הגרפים גם מראים כי ירידת הריבית אינה גורם דומיננטי לעליית המחירים הישראל- כאשר רואים ירידה בריבית מ 2005 ובמקביל ירידת מחירי דיור עד 2008 - למרות החוסר הברור בהתחלות / גמר בניה - זו התקופה שבה היה כנראה עודף היצע שגרם לירידת מחירים שהתחלף במחסור ועליית מחירים.
כל שדרוש על מנת להגדיל את הצע הדירות בטווח הקצר זו חשיבה מחוץ לקופסא - אחד הפתרונות שנכנס לישראל הוא בניה באמצעות מכולות - יש שני פרוקטים אחד בלוד והשני בשדרות.
בניה ממכולות , דירות קטנות של 25 מ"ר לסטודנטים , שאפשר להזיז אותם ממקום למקום בקלות יכול לתת מענה מצויין דווקא באזורי ביקוש - יש קרקע עירונית שלא בשימוש - מקימים מבנה ממכולות להשכרה - עד שהקרקע תפותח.
תארו לעצמכם שבכיכר המדינה יקום פרויקט מגורים לצעירים ממכולות 3-4 קומות, דירות של בין 30 מ"ר ל 60 מ"ר - כאשר יגיעו לשלב בו בתחילים לעבוד על הקרקע - יגיעו מנופים ויזיזו השכונה למקום אחר....
"ירידת הריבית אינה גורם דומיננטי לעליית המחירים הישראל" ??!!
השבמחקהסתכלת על הגרף השלישי ששמת ? "מחירי הדיור והריבית על המשכנתאות"? קשר גרפי יותר ברור מזה לא קיים...
אם זה מה שאתה חושב - כיצד אתה מסביר שיש ירידה בריבית מ 2005 ובמקביל ירידת מחירי דיור עד 2008 למרות החוסר הברור בהתחלות / גמר בניה?
מחקיש כאן עניין פשוט של היצע וביקוש - לכן המחירים עולים - על זה יש קונסנזוס בין משרד האוצר לבנק ישראל.
הריבית פשוט קובעת את גבולות יכולת ההחזר של הלווה - אך לדעתי הכניסה של משכנתאות ל 30 שנה לישראל היא לא פחות משמעותי משער הריבית.
גם אם הריבית היתה יותר גבוהה - המחירים היו עולים במונחים של מחיר למ"ר - פשוט כל אחד היה קונה פחות מ"ר - מתחילים לראות את המגמה - דירות 5 חדרים הפכו להיות מאוד יקרות - הזוגות הצעירים מחפשים 3-4 חדרים.
דירות 5 חדרים של היום הם בגודל של דירות 3.5-4 חדרים של לפני 30 שנה. היום 9 מ"ר זה "חדר" - פעם קראו לזה "חצי חדר"....
קודם כל, הריבית החשובה היא ריבית המשכנתאות ולא ריבית בנק ישראל. כמו שכתבת במקומות אחרים, אם ריבית נמוכה של בנק ישראל לא עובדת דרך הבנקים ללקוחות אז היא חסרת משמעות (כמו מחירים סיטונאים וקמעונאים).
מחקדבר שני, תתבונן בגרף, משנת 2005 עד סוף 2008 ריבית המשכנתאות לא ירדה משמעותית, היא נעה בטווח של 4% עד 5% כאשר בסוף 2008 היא עדיין נגעה ב 4.5% , זו לא ירידה משמעותית בריבית. בסוף 2008 הריבית שברה משמעותית מטה כמעט ל 2% ב 2010 , זה מאד בולט בגרף. כמו שכתבתי, זה ממש בולט בגרף הזה.
דבר שלישי, שוק הנדלן ידוע כשוק איטי וקשיח, לוקח לאנשים זמן להפנים את המצב ולהגיב. זה לא בורסה.