באדיבות פלוג: זה הזמן למחזר משכנתא - אך זו דרך לא פשוטה....

זו קריאת השכמה לכל מי שלא ער לעובדה שהריביות בישראל הם בשפל היסטורי  - אינני חושב שיש בעל משכנתא אחד שתנאי המשכנתא שלו דומים למה שניתן לקבל היום בריביות לטווח בינוני / ארוך  צמוד/לא צמוד.

מכיוון שהתחזית שלי היא שישראל תחזור "למשטר אינפלציה"  נורמלי , יתכן אף יותר מהר ממה שמקובל לחשוב , קיבוע שערי ריבית במשכנתאות לא צמודות עשויה להיות אחת העסקאות הטובות שיש.

אפשר לראות זאת גם   בנתוני 2008 - ירידה חדה בצפי לאינפלציה מרמה שנעה בין 2.5% ל - 3%  לרמה שלילית בסוף 2008 - ומשם קפיצה חזרה לממוצע במהלך 2009.
 התופעה חוזרת על עצמה במשבר 2011 , ועתה אנו חווים שוב את אותה תופעה בגלל התחזקות השקל .
המכנה המשותף של כולם זהה - הציפיות האינפלציונית מושפעות מירידת ביקושים בחו"ל - ב 2008/2011 זה משבר כלכלי תוצרת חוץ, ב 2013/2014 זה משבר ייצוא תוצרת מקומית.

לחוסר מזלי , לקחתי את המשכנתא לפני כ  3 שנים , אחרי שההגבלות על לקיחת משכנתא בפריים נכנסו לתוקף כך שרק 1/3 מהמשכנתא נלקח ב פריים מינוס 1

את היתר לקחתי  כמשכנתא צמודת  מדד - משתנה כל 5 שנים  - שמאפשרת גמישות בפדיון מוקדם או מחזור  מצד אחד וריבית יחסית נמוכה מהצד השני - ואפילו החלפה לצמוד דולר.

הריבית על המשכנתא נקבעה  כמדד+ 2.5 אך  היו "זנבות" של משיכות יתרת המשכנתא במועדים מאוחרים ובסביבת ריבית עולה וכך מצאתי עצמי מביט בהשתוממות בדיווח של הבנק  על צמוד + 2.7 ואף צמוד + 3
 כאשר ריבית בנק ישראל ירדה ל - 0.75% , הכדאיות במימון מחדש עלתה מאוד לאור הירידה בריביות הארוכות . כמו כן מתאפשר "לאזן" מחדש את המשכנתא - להגדיל שוב ל 1/3 את מרכיב המשכנתא המבוסס על פריים.

לאור זאת, אני מגלגלת את מיחזור המשכנתא  כבר מספר חודשים,  שבמהלכם גיליתי חלק מהאבסורדים של שוק המשכנתאות הישראלי.

רצוני לעבור למשכנתא לא צמודה בריבית קבועה - במועד שלדעתי נקבע שפל היסטורי בריבית הקבועה הלא צמודה. באופן זה יש גידור מובנה במשכנתא כנגד התפרצות אינפלציונית שתביא בהכרח לזינוק בריבית הפריים  - 2/3 מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה נשחק מהאינפלציה בעוד התשלום על הפריים עולה.

בהיבט  הסיכון ,אין ספק שהחלפת משכנתא צמודה בריבית משתנה במשכנתא לא צמודה בריבית קבועה מורידה את הסיכון ללווה באופן משמעותי , והייתי מצפה מהנחיות בנק ישראל לעודד מעבר זה - בוודאי לא להגבילו.

אך אנו חיים בחלם, ומה שמשווים זה לא את הסיכון של המשכנתא אלא את יכולת ההחזר - וכאן קבור הכלב - במעבר בין המסלולים , ההחזר החודשי הראשון במסלול הקבוע לא צמוד,יותר גבוה על אותה יתרת משכנתא מההחזר החודשי האחרון על המסלול הצמוד.

זה עניין טריויאלי - במסלול הצמוד -  התשלום האחרון מורכב מהחזר קרן + ריבית  - נניח 3%. במסלול החדש , הלא צמוד, יתרת המשכנתא זהה אך ריבית גבוהה יותר  - נניח 4%. ההפרש בין הריבית הצמודה ללא צמודה מבטא את צפיות האינפלציה. לאורך זמן יתרת המשכנתא הצמודה תגדל עם האינפלציה וההחזר יגדל , כאשר במשכנתא הלא צמודה - ההחזר נשאר קבוע - בסופו של דבר המבנה של המשכנא הצמודה הוא החזרים ראליים קבועים - נומינליים גדלים, ובריבית קבועה - החזרים ראליים יורדים, נומינליים קבועים.

מכיוון שביקשתי גם  לקצר  את תקופת המשכנתא  (לצמודה נותרו 17 שנים וביקשתי לקחת קבועה ל 15)  - ההחזר החודשי הפך להיות משמעותי יותר גבוה מהקיים.

לי זה לא הפריע, אך לבנק ישראל כן.

בתקנות החדשות יש הגבלה על מיחזור - לא ניתן להגדיל את ההחזר יותר מהתשלום השוטף. רוצה יותר?  - צריך לחזור למבחן ההכנסה המקורי שנערך בעת לקיחת המשכנתא ולראות שאתה עדיין עומד בכללים , גם בהחזר החדש.

שמחתי מאוד לשמוע זאת, אך היתה בעיה קטנה - כשנתנו את המשכנתא לא ביצעו מבחן הכנסה.....! ברישומי הבנק מופיע - הכנסה=0.

כאן המערכת נכנסה ללופ-אינסופי - אני טענתי - התקנות אומרות שיש לחזור על מבחן ההכנסה כפי שבוצע בעת נטילת המשכנתא (זה ממש הטקסט של התקנה)  - מכיוון שהכנסה 0 היה מספיקה - היא שוב תספיק.....

משום מה הבנק לא אימץ את הפרשנות שלי ובמקום זאת הציע מערכת מסובכת של תמרוני משכנתא שיביאו להחזר שווה להחזר דהיום

 33%  -  מסלול הפריים ל 25 שנה

55% - ריבית קבועה ל 15 שנה

12% צמודה משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה

ובתמורה לכל בילבולי המוח - יוותרו על הדרישה לביטוח חיים

זה היה ביוני.

מכיוון שצפיתי ירידת ריבית בגלל התחזקות השקל - לדוגמא בפוסט מה ניתן לעשות אל מול התחזקות השקל?  מ 30/6/2014 , מסרתי לבנק שאני ממתין עם המיחזור לאוגוסט מכיוון שלהערכתי הריבית תרד.

עכשיו אנו בסוף אוגוסט, ריבית הפריים ירדה ב 0.5%, הריבית הקבועה ל 15 שנה ירדה ב 0.22% - ההצעה האחרונה מהבנק מצטטת את הריביות הבאות:

פריים -1 להלוואה המקורית, פריים -0.9 לתוספת  - הכל יאורך ל 25 שנה 

 3.58% ריבית בשיעורקבועה ל 15 שנה 

 1.85 ריבית  צמודה משתנה כל 5 שנים - ל 25 שנה

בפועל מדובר בשינוי תמהיל משמעותי ביותר  ביחס לתמהיל בו נלקחה המשכנתא  - מ 66% במסלול ריבית צמודה משתנה כל 5  שנים ל- 55% במסלול קבוע לא צמוד ורק 12% מהמשכנתא נשאר צמוד למדד.

נקודת האיזון בין 3.58% לא צמוד  ל 1.85% צמוד היא אינפלציה שנתית של 1.73% ממוצע בשנה  - נמוך מכל יעד 

היסטורי של בנקים מרכזיים בעולם שמבקשים לראות אינפלציה של כ 2% בשנה כסימן לכלכלה המתפקדת באופן תקין.

כך או כך, ביחס לחלק הארי של המשכנתא היום המרוכזת במסלול צמוד בריבית 2.5% מדובר על נקודת איזון של 1.08% לשנה   - כך שאני משוכנע שהמימון מחדש , בסופו של דבר, יחסוך הרבה בתשלומי המשכנתא.

הנקודה החשובה היא שכמעט לכל מי שמחזיק משכנתא עם מרכיב צמוד משתנה יש כדאיות במימון מחדש ונושא זה מקבל מעט מאוד תשומת לב בעיתונות הכללית והכלכלית.