בנק ישראל מתקשה להבין את המציאות? זה אריק מירובסקי לא מבין מה מתרחש.....

בדה מארקר פרסם אריק מירובסקי מאמר על היחס בין מחירי הדיון למחירי השכירות כפי שעולה ממחקר של בנק ישראל מ-2014 מגיע למסקנה דומה לזו שכל משקיע קטן למד בשנים האחרונות – מחירי הדירות עלו בקצב מהיר מזה של מחירי השכירות.


במאמר שואל אריק:

"במשך כל השנים שוק הדירות פעל על סמך ההנחה שמחירי הדירות ומחירי השכירות פועלים בצוותא, ולטווח ארוך השינויים שנרשמים בהם צריכים להתלכד. לכלל הזה יש חוקיות עמוקה, בין היתר, שתשואה על דירה אמורה לשקף את שוויה - אחרת השוק אינו במצב מאוזן ומחירי הנכסים נמצאים בגאות או בשפל. התשואה השנתית המקובלת בישראל במשך שנים רבות הגיעה ל-4%. כך היה ב-1994 וכך גם ב-2004; בשנים האחרונות התשואה הממוצעת על דירה בישראל הגיעה ל-3.5-3.4% בלבד. האנליסטים הסיקו מזה שאו שמחירי השכירות אמורים לעלות, או שמחירי הדירות אמורים לרדת, או קומבינציה מסוימת של שתי האפשרויות הראשונות, והכל כדי לחזור לתשואה של ה-4%. נכון לעכשיו זה לא קורה. מדוע?" 



 והוא מספק הסבר:

יש לזה שתי תשובות עיקריות, שלמרבה הצער, לא נכללות בעבודה של בנק ישראל ואף לא בדיונים אחרים על שוק הדיור: התשובה הראשונה והמיידית – שוכרי הדירות הגיעו סמוך לרמה המקסימלית של שכר הדירה שהם יכולים לעמוד בו; התשובה השנייה מורכבת מעט יותר: כרגיל שוק הדיור אמור לכלול שתי חלופות – רכישת דירה או שכירת דירה. במצב של היום אין באמת חלופות. אף שעל הנייר, מבחינת גובה הסיכון, השכירות עדיפה כיום על פני רכישת דירה - בעלי הון עצמי רצים לרכוש דירות; לעומתם, שוכרי דירות הם כאלה שמלכתחילה לא יכולים לרכוש לעצמם דירה. 


קראתי את ההסבר פעמיים, לוודא שאני מבין את כוונתו, והופתעתי מ"הרעננות" של "החשיבה הכלכלית" המופגנת בהסברים - ממש מועמד לפרס נובל בכלכלה....

נתחיל בהסבר הראשון - "שוכרי הדירות הגיעו "סמוך" ל"רמה המקסימלית" של שכר דירה שהם יכולים לעמוד בו."

ראשית המילה "סמוך" מתארת מצב בו עדיין לא הגענו "למקסימום"  - כלומר היא אינה תורמת דבר להסבר - כמה סמוך? ואם אנחנו עדיין לא במקסימום אז מדוע לא מגיעים למקסימום על מנת שהתשואות יחזרו לכיוון 4%? - בקיצור סתם כתב.

שנית , המושג "מקסימום יכולת תשלום שכר דירה"  הוא אינו מושג כלכלי , אלא אם הכותב התכוון שברמת שכ"ד של 1 ש"ח מעל הקיימת הביקוש השולי לשכירת דירות הוא 0.... - אבל גם זה שטויות.

למעשה כל הרעיון הוא אידיוטי מכיוון שאם גרתי בת"א ושילמתי שכ"ד 100 לפני שנה ועתה אני צריך לשלם 105 ואינני יכול, אז אעבור לר"ג ואשלם 100 - כלומר מי שלא יכול לעמוד במחיר שכירות עולה בשוק א' , ימצא את מבוקשו בשוק ב'.

ומה קורה בר"ג - אם קודם השכירות היתה 98 , עכשיו שהגיע ביקוש מת"א השכירות תעלה ל- 100 , אך אולי תרד כי יהיו עוזבים מר"ג לפ"ת - וכן הלאה מכיוון שמחירי הדירות בר"ג זולים מבת"א, אזי לכאורה התשואה על הדירה תעלה לכיוון ה 4% המיסטי.... - אבל זה לא מתרחש.

כלומר אין דבר כזה "שוכרי דירות המגיעים למקסימום יכולת תשלום" כגורם משפיעה על תשואות שכירות

ההסבר השני הוא עוד יותר אידיוטי מהראשון  - הוא מתחיל בקביעה ש "שעל הנייר, מבחינת גובה הסיכון, השכירות עדיפה כיום על פני רכישת דירה"  וממשיך בכך שכל בעלי ההון העצמי הם שוטים כי "בעלי הון עצמי רצים לרכוש דירות"   למרות חוסר הכדאיות לכאורה  ואז מגיעה ההברקה הנוספת "לעומתם, שוכרי דירות הם כאלה שמלכתחילה לא יכולים לרכוש לעצמם דירה. "

אתחיל דווקא בסוף - ההנחה כי שוכרי דירות כציבור הם אלו שלא יכולים לרכוש דירה היא פשוט אווילית- יש מבין שוכרי הדירות כאלה שמחוסרים הון עצמי ולכן לא רוכשים, אך יש כאלו שנמצאים בשלב בחיים שממילא לא רוכשים דירה (סטודנטים, רווקים צעירים) , יש כאלו שהם בעלי דירה א' שמשכירים אותה ושוכרים דירה ב', יש כאלו שחושבים שזה לא כדאי היום לרכוש דירה - וגרים בשכירות למרות יכולים לרכוש דירה, ויש כאלה שיכולים לקנות דירה בחדרה אבל מעדיפים לגור ברעננה.
חוסר ההבנה של אריק כל כך גדול , כי אינו מבין שאם קהל "שוכרי הדירות" היה גדל מאוד כי רכישה דירה נעשית קשה ו"יותר כלכלי" לשכור דירה , הרי היינו רואים עליה בתשואות השכירות!

ההנחה השניה כי "בעלי הון עצמי רצים לרכוש דירה" גם היא חסרת משמעות - אילו בעלי הון עצמי? - כל הישראלים? אלו שרוצים לרכוש דירה ראשונה למגורים , אלו שרוצים לקנות דירה ראשונה להשכרה? - זה שוב סתם מלל חסר כיוון.

ולהנחה הכי בעייתית "על הנייר, מבחינת גובה הסיכון, השכירות עדיפה כיום על פני רכישת דירה"   על איזה סיכון אריק מדבר? על הסיכון שהמחירים יירדו? - הרי אין לזה קשר למחירי השכירות ומכיוון שההיצע חסר והביקוש קיים, אין תחזית של ירידת מחירים משמעותית.  למעשה הסיכון היום שלא לרכוש דירה  הוא הסיכון הגדול  - כפי שאסביר בהמשך.


למעשה ההסבר לירידת  "תשואת שכירות"  - טמונה בריבית הנמוכה  - הרי אם הריבית המגולמת לשכירת דירה היא 3.5%  - מי שיש לו מספיק הון עצמי ללקיחת משכנתה יכול לקבל היום משכנתה בריבית קבועה, ללא הצמדה בריבית של 3.8%  ל 15 שנה  - כלומר ל עלות המימון הראלית, בניכוי אינפלציה של 2% לשנה במהלך 15 שנים היא 1.8%  היא יותר נמוכה ה"תשואת השכירות" בכ 50% . ככול שהנחת האינפלציה יותר גבוהה- כך גדל הפער בין תשואת השכירות לעלות המימון הראלית - ואם תהיה התפרצות אינפלציות במהלך ה 15 שנה - הרי הלוואה בריבית קבועה תביא לרווח!
לאור זאת , ברור מדוע תשואת השכירות יורדת  - פשוט נקודת שיווי המשקל של שער הריבית לטווח ארוך והנחות האינפלציה השתנו - שהביאו לשינוי קבוע בתשואת השכירות - כל זמן שהתנאים הללו בתוקף.

אז מדוע היום הסיכון שלא לרכוש דירה הוא יותר גדול?

חלופה א' היא לרכוש דירה היום עם משכנתה  ולקבע ריבית לא  צמודה  15 שנה של 3.8% - כלומר 1.8% שנתי ראלית בהנחת 2% אינפלציה
חלופה ב' היא להישאר בשכירות ולהמתין לירידת מחירים ולשלם 3.5% צמוד למחירי הדיור (תשואת שכירות קבועה)

מה הסיכונים של חלופה ב'?

 - אם המחירים ימשיכו לעלות ראלית  , הרי בכלל מדובר במקח טעות - מחיר שכ"ד יעלה ראלית , בעוד החזר המשכנתה לא רק שלא עולה  - הוא נשאר קבוע במונחים נומינלים

אם המחירים יתייצבו במחירים היום ראלית  -   שכ" יעלה עפ"י האינפלציה  - כלומר ישקף עלות מימון של  של 3.5 + מדד בעוד המשכנתה תשקף 3.8 פחות המדד - כלומר בהנחה של 2% אינפלציה לשנה  עלות המימון היא 1.8% + מדד - 50% פחות ממה שמשלם שוכר הדירה

- אם המחירים ירדו  - כל זמן שהמחירים יורדים בפחות מ 1.7% לשנה ריאלית - עדיין יש עדיפות לרכישת הדירה. אך מה קורה אם תהיה ירידה יותר גדולה?

כאן נכנס עוד משתנה שמוסיף לסיכון של אי רכישת דירה - סיכון ריבית - 3.8% ל 15 שנה זו רבית שלא היתה כדוגמתה. הסיבה לירידה מחירי הדיור, אם יתרחשו , תהיה עליה בריבית - לגידול בהיצע ידרש מספר שנים להשפיע על המחירים -  עכשיו שיבוא השוכר לרכוש דירה כי המחירים ירדו ב 15% בשנתיים  (בחלום הלילה....) - איזה ריבית הוא יראה מולו? אם הריבית תעלה לא הרבה רק ל 5% לשנה  - כלומר ב 1.2% יותר מהריבית היום, ישלם הרוכש כ 12% מעלות המשכנתה בגין העליה בריבית במשכנתה ל 15 שנה  + 1.7% לשנה במשך שנתיים על ההפרש בעלויות המימון   - כלומר גם אם ירדו המחירים ב 15% ראלית בשנתיים  - שזה לדעתי בלת אפשרי במהלך עניינים רגיל - עדיין היה לו עדיף לרכוש דירה היום, לקחת משכנתה זולה  ולספוג את ירידת המחירים.....

אז אם גם בתסריט "אימים" יש עדיפות לרכישת דירה היום - אז כיצד "על הנייר" יותר מסוכן היום לרכוש מאשר לשכור?

אריק מירובסקי הוא עורך מדור ומוספי נדל"ן מ-2007. בהשכלתו הוא  תואר ראשון בגיאוגרפיה באוניברסיטת חיפה, לימודי שמאות מקרקעין בטכניון ובמיכללה למינהל, התמחות במשרד השמאים ברלינר-אריאל בחיפה, אך זה לא מונע ממנו להעיר ולהאיר על נושאים של מאקרו כלכלה כמומחה.....