Resource Capital Corp. RSO - או איך מרוויחים מהלוואות לנדל"ן מסחרי

RSO מוגדרת כקרן ריט וככזו היא מחוייבת לחלק 90% מהרווח הנקי שלה כדוידנד מדי שנה.

RSO עוסקת במתן הלוואות  למימון  נכסים מסחריים (CRE) ומשקיעה באגחים מובנים המבוססים על הלוואות אלו.

חשוב להבין כי RSO לא מחזיקה נכסי נדלן אלא עוסקת בצד המימוני, ולכן יש להתייחס אליה כעסק מימוני ולא כחברת נדל"ן

המודל העסקי של RSO היא פשוט - לתת  הלוואה בריבית גבוהה יחסית, לממן אותה במינוך של 70% במימון זול והיתר 30% הון עצמי.

ההלוואות הן מימון ביניים לטווחים יחסית קצרים של שנתיים בממוצע כך ש RSO מגלגלת את ההון יחסית מהר וחיה מהפרשי הריבית.

דוגמא פשוטה למודל:



 החברה היא חברה ותיקה, אך היא כמעט נמחקה במשבר 2008 בגלל המינוף הגבוה שהיה לה . מאז החברה התייצבה , גייסה הון מספר פעמים והיא מוכנה לזינוק ברמת הפעילות כאשר הכלכלה תתחמם יותר.

ניתן לראות עליה משמעותית בקצב מתן ההלוואות:







אך יש לתת את הדעת למספרים, מדובר בחברה קטנה  - 600 מליון דולר הלוואות בשנה.



כאשר הכלכלה תתחמם וקצב ההלוואות יעלה, החברה תחל "לארוז" את ההלוואות שנתנה לאג"חים ותמכור אותם למשקיעים, שיקבלו אגח מבוסס הלוואות / משכנתאות  בתחום הנדל"ן המסחרי (CMBS) - זו פעילות שיוצרת רווחים מהעובדה שהאג"ח ימכר בערך גבוהה יותר מהפארי של ההלוואות = יותר רווח הון למנפיק + עמלות, וכן משחרר שוב הון למתן הלוואות חדשות  - וחוזר חלילה - את הניצנים לפעילות זאת ניתן ניתן לראות כבר בסוף 2013.


בינתיים RSO מרוויחה, אך המשקיעים חוששים להשקיע בה ולכן תשואה הדיבידנד הנוכחית שלה היא כמעט 14% . ברור כי תשואה זו מאוד גבוהה, וככל שהביטחון יחזור לשווקים, כך הדוידנד שידרשו המשקיעים יקטן - ומחיר המניה יעלה , וזה עוד לפני הגידול ברווחים.

לסיכום , RSO    זו השקעה מאוד ממונפת בהתאוששות כלכלית בארה"ב - עליית מחיר המניה תיגזר משיפור בעסקים (דיבידנד יותר גבוה) וירידת הסיכון (תשואה נדרשת )